En la jungla administrativa de Barcelona

Autor: Dr. Christian Martinho Lotz, LL.M. (Friburgo)

El no dejarse asesorar desde el principio en la hora de adquirir un inmueble, puede comportar sorpresas desagradables, máxime cuando para adquirir financiación es necesario llevar a cabo previamente un cambio de uso con las particularidades que eso conlleva.

Una pareja que quiso adquirir un inmueble en el distrito barcelonés de Sant Andreu estuvo a punto de perder las arras porque la empresa inmobiliaria no le indicó que el objeto que deseaban comprar se trataba de un local-estudio, y no de una vivienda. Si bien en la nota simple se describe el inmueble como local-estudio y no como vivienda, fue el notario quien advirtió al banco de esta circunstancia y de acuerdo con el criterio de esta entidad financiera no se facilitó la financiación a la pareja para adquirir el inmueble sino se efectuaba previamente un cambio de uso.

La pareja entonces se dirigió a la sede del distrito para citarse con el arquitecto municipal y solicitar un cambio de uso. El arquitecto municipal informó a la pareja que el coeficiente de edificabilidad (número máximo de inmuebles destinado a vivienda por metro cuadrado en una parcela) previsto en los Planes Especiales  estaba superado y que no podía efectuarse un cambio de uso. Ante esta situación, la pareja quiso demostrar que el local-estudio en cuestión siempre había sido un inmueble destinado a vivienda y para ello recabó los planos originales del edificio y la memoria de construcción del edificio en el que se sitúa el objeto deseado, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de los últimos 4 ejercicios, el certificado catastral y la cédula habitabilidad (¡A pesar de tratarse de un local-estudio  el inmueble disponía de este documento!). Tras una nueva cita en la sede del distrito, esta entidad comunicó a la pareja que dicha documentación no es suficiente para llevar a cabo un cambio de uso y que era necesario el certificado de innecesaridad de licencia de obras que es emitido según la sede del distrito por el Instituto Ecología Urbana. La pareja fue informada de que, el citado certificado no es necesario porque, el inmueble deseado dispone de la cédula de habitabilidad y que por lo tanto, el documento a recabar para realizar el cambio de uso es el certificado de legalidad (este documento demuestra que se ha otorgado previamente una licencia de obras mayores y que el inmueble está destinado a vivienda). La pareja tras ser literalmente “mareada” por el personal de la sede del distrito y por el del Instituto de Ecología Urbana respecto quién emite el certificado de legalidad, obtuvo finalmente en la primera entidad, esto es en la sede del distrito el citado certificado de legalidad. La pareja, tras obtener el certificado de legalidad y creyendo poder realizar el cambio de uso mediante la presentación del certificado de legalidad en el Registro de la Propiedad, esta institución le comunicó que el documento necesario para llevar a cabo el cambio de uso no es el certificado de legalidad sino el certificado de cambio de uso. Ante la sorpresa de la pareja que no sabía qué más hacer en este asunto, la pareja decidió finalmente asesorarse legalmente. Tras un estudio del supuesto, el cambio de uso se pudo llevar a cabo mediante la aportación del certificado de legalidad dado que, de acuerdo al Decreto 141/2012 de 30 de octubre sobre las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y de la cédula de habitabilidad no es necesario aportar el certificado de cambio de uso sino el certificado de legalidad porque, se había otorgado previamente una licencia de obras mayores y se disponía de la cédula de habitabilidad del inmueble deseado. Para la obtención del citado certificado de legalidad fue necesario aportar los planes originales del edificio en el que se encuentra el inmueble, la licencia de obras mayores, el certificado catastral, los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el padrón municipal histórico. El Registro de la Propiedad llevará a cabo la inscripción del cambio de uso una vez que haya recibido tanto el certificado de legalidad como la cédula de habitabilidad debidamente otorgadas por un notario.

Un mal asesoramiento por parte de una empresa inmobiliaria y unas administraciones públicas sin un criterio claro pueden llevar a que el cambio de uso se convierta en un calvario para una pareja ilusionada en la adquisición de un inmueble. Es por ello que, es conveniente estar asesorado desde un punto de vista legal para poder evitar situaciones de este tipo.