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Jarosław Hein

Rechtsanwalt, Steuerberater (Polen)
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Am 30. April 2016 trat das Gesetz vom 14. April 2016 über die Einstellung des Verkaufs von Immobilien aus dem Bestand der Staatskasse an landwirtschaftlichem Eigentum und über die Änderung einiger Gesetze (Dz.U. aus 2016, Pos. 585) in Kraft. Dieses Gesetz hat die Grundsätze des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Immobilien wesentlich geändert, u.a. dadurch, dass in das Gesetz vom 11. April 2003 über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Ordnung neue Einschränkungen hinsichtlich des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Grundstücken aufgenommen wurden.  

Die Änderungen hinsichtlich des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Immobilien haben auch Konsequenzen für die M&A-Geschäfte, an denen Eigentümer landwirtschaftlicher Immobilien beteiligt sind.

Die Änderungen haben zum Ziel, den Schutz und die Entwicklung der landwirtschaftlichen Familienbetriebe, die gemäß der Verfassung der Republik Polen die Grundlage der landwirtschaftlichen Ordnung Polens darstellen, zu stärken und u.a. eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke und die Lebensmittelsicherheit der Bürger zu gewährleisten.

Vor diesem Hintergrund bestehen die seit dem 30. April 2016 geltenden Einschränkungen für den Verkehr mit landwirtschaftlichen Immobilien in Folgendem: 

1) Eine landwirtschaftliche Immobilie kann nur durch einen Individuallandwirt erworben werden – mit den im Gesetz genannten Ausnahmen;
2) die Fläche der zu erwerbenden landwirtschaftlichen Immobilie samt der Fläche der landwirtschaftlichen Immobilien, die den Familienbetrieb des Erwerbers bilden, dürfen 300 ha der landwirtschaftlichen Nutzflächen nicht überschreiten;
3) andere Personen werden für den beabsichtigten Erwerb einer landwirtschaftlichen Immobilie grundsätzlich die Zustimmung des Präsidenten der Agentur für Agrarimmobilien in Form einer Verwaltungsentscheidung einholen müssen;
4) der Erwerber der landwirtschaftlichen Immobilie wird verpflichtet sein, den landwirtschaftlichen Betrieb, zu dem die erworbene Immobilie gehört, mindestens über einen Zeitraum von 10 Jahren ab dem Erwerb zu führen;
5) die erworbene Immobilie darf weder veräußert noch anderen Rechtsträgern zum Besitz überlassen werden. Ausnahmsweise kann eine Genehmigung für die Veräußerung dieser Immobilie oder ihre Überlassung in den Besitz vor Ablauf des o.g. 10-jährigen Zeitraums eingeholt werden, wenn eine solche Notwendigkeit auf unvorhersehbare, nicht vom Erwerber zu vertretende Ereignisse zurückzuführen ist.

Zusätzlich wird beim Verkauf einer gepachteten landwirtschaftlichen Immobilie dem Pächter das Vorkaufsrecht zustehen, wenn er genau bestimmte Voraussetzungen erfüllt, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen. Sollte kein zum Vorkauf berechtigter Pächter vorhanden sein oder sollte der Pächter sein Vorkaufsrecht nicht ausüben, so steht das Vorkaufsrecht von Rechts wegen der Agentur zu. 

Neben den Einschränkungen hinsichtlich des Erwerbs landwirtschaftlicher Immobilien wurden wesentliche Einschränkungen hinsichtlich des Verkaufs von Anteilen an den Handelsgesellschaften, die Eigentümer landwirtschaftlicher Immobilien sind, eingeführt.

Vor allem wurde das Vorkaufsrecht auf Anteile und Aktien der Handelsgesellschaften, die Eigentümer landwirtschaftlicher Immobilie sind, der Agentur vorbehalten. Das Vorkaufsrecht berechtigt die Agentur, in die Bücher und Dokumente der Gesellschaft Einsicht zu nehmen und Informationen zu Belastungen und Verpflichtungen, die weder in den Büchern noch in den Dokumenten erfasst wurden, zu fordern. 

Bei Personengesellschaften, die Eigentümer landwirtschaftlicher Immobilien sind, werden die Änderungen der Gesellschafterstruktur (Wechsel des Gesellschafters, Beitritt eines neuen Gesellschafters) die Berechtigung der Agentur zum Erwerb dieser Immobilien nach sich ziehen. Die Agentur kann eine Erklärung über den Erwerb einer im Eigentum einer Personengesellschaft stehenden landwirtschaftlichen Immobilie gegen Zahlung des ihrem Marktwert entsprechenden Gegenwerts einreichen.

Mit einigen Ausnahmen ist die Agentur auch berechtigt, eine landwirtschaftliche Immobilie zu erwerben, wenn:

1) ein anderer Vertrag als Kaufvertrag geschlossen wurde (z.B. Tauschvertrag);
2) ein einseitiges Rechtsgeschäft abgeschlossen wurde;
3) eine Entscheidung eines Gerichts oder einer öffentlichen Verwaltungsbehörde bzw. eine Entscheidung eines Gerichts oder einer Vollstreckungsbehörde aufgrund der Vollstreckungsvorschriften erlassen wurde;
4) ein anderes Rechtsgeschäft oder ein anderer rechtlicher Tatbestand vorkommt, insbesondere:
a) Ersitzung, Vererbung und Vindikationslegat, deren Gegenstand eine landwirtschaftliche Immobilie oder landwirtschaftlicher Betrieb ist;
b) Aufspaltung, Umwandlung oder Zusammenschluss von Handelsgesellschaften.

Im Hinblick auf diese Einschränkungen scheint die Einstufung einer Immobilie als landwirtschaftliche Immobilie von höchster Bedeutung zu sein. Gemäß dem neuen Wortlaut des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Ordnung ist unter einer „landwirtschaftlichen Immobilie” eine landwirtschaftliche Immobilie im Sinne des polnischen Bürgerlichen Gesetzbuches zu verstehen, d.h. eine Immobilie, die zur Ausübung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit in den Bereichen Pflanzenbau und Tierzucht – darunter Garten- und Obstgartenbau sowie Fischzucht, jedoch ohne Immobilien in den Gebieten, die in den Flächennutzungsplänen für andere als landwirtschaftliche Zwecke bestimmt sind. 

Unsere Erfahrungen zeigen, dass die Flächennutzungspläne nicht immer so eindeutig sind, dass aufgrund dieser Pläne eine landwirtschaftliche Bestimmung ausgeschlossen werden kann. Oft werden die Immobilien in Gebieten, die für andere als landwirtschaftliche Zwecke bestimmt sind, tatsächlich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, und diese Nutzungsart wird auch in dem Grundstücks- und Gebäuderegister angegeben, was Zweifel hinsichtlich der Einstufung der betreffenden Immobilie erwecken kann. 

Die Einschränkungen hinsichtlich des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Immobilien und die dazugehörenden Fragen, die an das Gesellschaftsrecht, darunter insbesondere an M&A-Geschäfte anknüpfen, sind von großer Bedeutung, da jegliche Rechtsgeschäfte, die gesetzwidrig abgeschlossen wurden, nichtig sind. Wenn also die von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien inkorrekterweise als nicht landwirtschaftliche Immobilien eingestuft werden und die Anteile an dieser Gesellschaft unter Verletzung des Vorkaufsrechts der Agentur verkauft werden, dann wird der Vertrag über den Verkauf der Anteile für nichtig erklärt, was für die Parteien dieses Geschäfts weitgehende finanzielle und organisatorische Folgen zeitigt. 

Sollten Sie an ausführlicheren Informationen zu diesem Thema interessiert sein, so stehen wir Ihnen zur Verfügung. Wir sind gerne bereit, unseren Kenntnisstand und unsere Erfahrungen hinsichtlich des Immobilienrechts mit Ihnen zu teilen.

Unsere Rechtsanwälte bieten Rechtsberatung in Polen auch in anderen Bereichen an. Sie stehen Ihnen in den Büros von Rödl & Partner: Breslau, Danzig, Gleiwitz, Krakau, Posen und Warschau zur Verfügung. 

2.08.2016 r.