Keine Abnahme durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft

OLG München, Urteil vom 06.12.2016, Az: 28 U 2388/16 Bau

Das OLG München beschäftigte sich mit einem Klassiker: Wer ist für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verantwortlich? Die Antwort des OLG: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist keine originäre Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sondern des einzelnen Erwerbers. Der WEG fehlt daher die Beschlusskompetenz, einen Mehrheitsbeschluss zur Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu fassen.
 

Was war passiert: Der Bauträger errichtete eine Eigentumswohnanlage, veräußerte die Wohnungen an die Erwerber und bestellte auch den Erstverwalter. In der ersten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer einstimmig die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In einer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen Mängeln des Bauvorhabens berief sich der Bauträger nun darauf, dass das Gemeinschaftseigentum durch Beschluss der Eigentümerversammlung abgenommen sei.
 

Ohne Erfolg! Denn für einen Mehrheitsbeschluss fehlt es an der Beschlusskompetenz der WEG. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist keine originäre Angelegenheit der WEG, sondern der einzelnen Vertragspartner des Bauträgers. Bei Erwerb einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung, auch in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum.
 

Fazit:

Fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Zu unterscheiden ist also künftig: Das Geltendmachen von Mängelansprüchen unterfällt der Kompetenz der WEG, hier kann also die Versammlung Beschlüsse fassen. Dies gilt jedoch nicht für die werkvertragliche Abnahme.