Änderung der Gemeinschafsordnung

BGH, Urteil vom 14. Februar 2025, Az.: V ZR 236/23

Regelt die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung, kann dies aufgrund der gesetzlichen Beschlusskompetenz geändert werden.

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin und Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Zu dem Anwesen gehören Tiefgaragenstellplätze. Diese sind laut Gemeinschaftsordnung ausschließlich der jeweiligen Sondereigentumseinheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Die Einheit der Klägerin stellt eine Ausnahme dar. Sie verfügt über kein Sondernutzungsrecht. Die Gemeinschaftsordnung sah hinsichtlich der Kosten vor, dass diese im Verhältnis der Wohnungseigentümer ausschließlich von den Berechtigten der Stellplätze getragen werden. Betroffen ist die Instandhaltung sowie die Rücklagen für alle Fälle eventueller Erneuerungen und erforderlicher Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenhalle einschließlich des Wagenwaschraums. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass eine Gesellschaft mit der Sanierung des Flachdachs oberhalb der Tiefgarage beauftragt werden soll und die Kosten jeweils von allen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen getragen werden sollen. Mit der Klage begehrt die Klägerin, den Beschluss für ungültig erklären zu lassen. Der Bundesgerichtshof hat wie folgt entschieden:

Die Gemeinschaftsordnung sah eine objektbezogene Kostentrennung vor. Mangels Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung umfasst die Regelung in der Gemeinschaftsordnung alle Erhaltungsmaßnahmen. Grundsätzlich gilt die Gemeinschaftsordnung daher auch für die bei der Sanierung der Abdichtung des Daches oberhalb der Tiefgarage entstehenden Kosten. Der GdWE steht aber die gesetzliche Beschlusskompetenz zu, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Dies habe das Berufungsgericht zu Unrecht verneint. Es hätte daher prüfen müssen, ob die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Für die Änderung der Kostenverteilung ist ein sachlicher Grund nicht zwingend erforderlich. Die Änderung darf lediglich nicht willkürlich sein. Eine Änderung der Vereinbarung dahingehend, dass auch die übrigen Wohnungseigentümer sich an den Erhaltungskosten zu beteiligen haben, widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Daher bedarf es in dieser Konstellation ausnahmsweise eines sachlichen Grundes für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer.

Fazit:

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG ergibt sich aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG die Kompetenz, abweichend von einer Vereinbarung die erstmalige Kostenbelastung von Wohnungseigentümern zu beschließen. Wird also auf einer Eigentümerversammlung ein derartiger Beschluss gefasst, sollte vor Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage geprüft werden, ob eine Beschlusskompetenz besteht, die Änderung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.