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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Änderung der Kostenverteilung ist nur eingeschränkt zulässig
- Nur ordnungsgemäß, wenn sachlich gerechtfertigt und keine Wohnungseigentümer benachteiligt
- Unzulässig, wenn es dadurch zu erheblichen Kostenverschiebungen kommt
- Beschlüsse darauf zu prüfen, ob sie die Interessen der Beteiligten berücksichtigen
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
BGH, Urteil vom 24. April 2026, Az.: V ZR 50/25: Bei einer vereinbarten Verteilung nach Wohnfläche entspricht es regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, Erhaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss nach dem Objektprinzip umzulegen.
In einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 15 unterschiedlich großen Einheiten, die sich auf drei Gebäude verteilen, war die Sanierung der Heizungsanlage erforderlich. Nach der Gemeinschaftsordnung sind alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums mit Ausnahme der Betriebskosten entsprechend der Wohnungsgröße zu tragen. Eine Änderung dieses Verteilungsschlüssels bedarf der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer.
In einer Eigentümerversammlung wurde zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme eine Sonderumlage in Höhe von EUR 25.000 beschlossen. Abweichend von der Gemeinschaftsordnung sollten die Kosten dabei zu gleichen Teilen auf sämtliche 15 Einheiten verteilt werden (Objektprinzip). Ein Antrag auf Verteilung nach Miteigentumsanteilen wurde dagegen abgelehnt. Die Eigentümer einer kleineren Wohnung sahen sich hierdurch benachteiligt und erhoben gegen den Beschluss Anfechtungsklage.
Der Bundesgerichtshof gab den Klägern Recht und stellte klar, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss zwar grundsätzlich nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG möglich ist. Sie entspricht jedoch nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft bzw. der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen Rechnung trägt und einzelne Wohnungseigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligt werden. Gerade dieser Maßstab ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entscheidend. Eine bloße Willkürkontrolle wird der gebotenen Prüfung daher nicht gerecht.
Weiter führte der Bundesgerichtshof aus, dass ein Wechsel zum Objektprinzip regelmäßig unproblematisch ist, wenn die Einheiten weitgehend gleich groß sind oder die Kosten Gemeinschaftseigentum betreffen, das allen Wohnungen in vergleichbarer Weise zugeordnet ist. Sind die Einheiten hingegen unterschiedlich groß, entspricht eine Verteilung von Erhaltungskosten nach dem Objektprinzip regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil Eigentümer größerer Wohnungen typischerweise stärker vom Werterhalt und der Wertsteigerung profitieren und daher grundsätzlich auch einen höheren Kostenanteil tragen sollen. Handelt es sich – wie im Streitfall – um eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, ist jedoch stets zu prüfen, ob besondere Umstände ausnahmsweise eine abweichende Kostenverteilung rechtfertigen.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und keine Wohnungseigentümer unangemessen benachteiligt. Bei unterschiedlich großen Einheiten ist die Verteilung von Erhaltungskosten nach dem Objektprinzip regelmäßig unzulässig, wenn es dadurch zu erheblichen Kostenverschiebungen kommt. Für die Praxis bedeutet dies, dass solche Beschlüsse zwar grundsätzlich möglich sind, jedoch sorgfältig darauf zu prüfen sind, ob sie die Interessen der Beteiligten angemessen und sachgerecht berücksichtigen.
Autorin: Julia Nagel
Senior Associate, Rechtsanwältin
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