AGB-Kontrolle von Wertsicherungsklauseln

Die Klägerin ist Mieterin und die Beklagte Vermieterin von Gewerberäumen. In dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag mit Mietbeginn zum 1. September 2019 ist eine Wertsicherungsklausel enthalten, bei der als Ausgangsstand für die relevante Indexentwicklung der Mai 2017 vereinbart wurde. Nach Erhalt des zweiten Mieterhöhungsschreibens wandte die Klägerin die Unwirksamkeit der Klausel ein und verlangte die Rückzahlung der bereits gezahlten Mieterhöhungen aus der ersten Mieterhöhung. Das Landgericht gab der Klage statt und erklärte die Klausel für unwirksam.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel. Auch wenn eine Wertsicherungsklausel den Vorgaben des Preisklauselgesetzes genüge, unterliege sie der AGB‑Kontrolle nach § 307 BGB, da das Preisklauselgesetz andere Zielsetzungen verfolgt als die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle, die auf einen angemessenen Interessenausgleich der Vertragsparteien gerichtet ist.

Er bestätigte auch die Würdigung des Berufungsgerichts, wonach die Klausel die Klägerin unangemessen benachteilige. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass als Ausgangsindex ein Zeitpunkt vor Beginn des Mietverhältnisses gewählt wurde. Die Klägerin werde dadurch an einer Preisentwicklung beteiligt, die bereits vor ihrer vertraglichen Bindung eingetreten sei, ohne hierfür eine Gegenleistung erhalten zu haben.

Zudem sei die Klausel intransparent ausgestaltet. Zwar sehe sie eine automatische Anpassung der Miete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex vor, knüpfe deren Wirksamwerden jedoch zugleich an eine gesonderte schriftliche Geltendmachung. Für den Mieter bleibe damit unklar, wann und unter welchen Voraussetzungen eine Mietanpassung tatsächlich eintritt.

Während eine gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Wertsicherungsklausel grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt ihrer rechtskräftigen Feststellung unwirksam ist, führt ein Verstoß gegen § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel von Anfang an.

Fazit

Der Bundesgerichtshof verdeutlicht mit dieser Entscheidung die Anforderungen an Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen: Die Einhaltung des Preisklauselgesetzes gewährleistet nicht dessen zivilrechtliche Wirksamkeit. Werden insbesondere Ausgangsdatum, Transparenz der Anpassungsmechanismen und die Risikoverteilung nicht klar und verbrauchergerecht gestaltet, droht die Klausel von Anfang an unwirksam zu sein – mit Rückforderungsansprüchen für bereits gezahlte Mieterhöhungen. Beide Vertragsparteien sollten bestehende sowie künftige Wertsicherungsklauseln daraufhin prüfen, ob Ausgangsindex, Berechnungslogik und Verfahren der Anpassung den Anforderungen des § 307 BGB entsprechen.

Autoren:
Tugba Pollack (Senior Associate, Rechtsanwältin)
Christopher Templin (Senior Associate, Rechtsanwalt)

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