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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Anfechtbarkeit von Beschlüssen über Vorschüsse
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 108/24. Ein Beschluss über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen kann nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn keine überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüsse vorliegen. Der Kläger ist Eigentümer und Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In einer Eigentümerversammlung wurden unter anderem die Hausgeldvorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen beschlossen.
Mit der Klage begehrt der Kläger, diesen Beschluss für ungültig erklären zu lassen. In den Vorinstanzen blieb seine Klage erfolglos.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und begründete seine Entscheidung wie folgt: Grundsätzlich hat die GdWE die Befugnis, die gemeinschaftlichen Angelegenheiten selbst zu regeln und ordnungsgemäß zu verwalten. Bei der Aufstellung und Beschlussfassung des Wirtschaftsplanes hat die GdWE daher einen weiten Ermessensspielraum; insbesondere bei der Festlegung der Hausgeldvorschüsse. Zulässig ist nicht nur die Festsetzung von höheren Kostenvorschüssen, sondern auch das Ansetzen von Positionen, bei denen unklar ist, ob sie anfallen. Entscheidend ist nur, dass die Kalkulation den gesetzlichen Vorgaben und der wirtschaftlich vernünftigen Prognose entspricht. Dadurch kann das Risiko von Nachzahlungen geringgehalten werden. Ein Beschluss über die Festsetzung von Vorschüssen kann daher nur ausnahmsweise und bei klar erkennbaren Fehlern erfolgreich angefochten werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Hausgeldvorschüsse evident überhöht oder wesentlich zu niedrig sind. In solchen Fällen entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Allein die Tatsache, dass ein einzelner Eigentümer die Vorschüsse für zu hoch hält, reicht daher für die Annahme eines Beschlussmangels nicht aus.
Fazit
Das Urteil bestätigt den weiten Ermessensspielraum von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Festlegung der Hausgeldvorschüsse. Wohnungseigentümer sollten vor Erhebung einer Anfechtungsklage genau prüfen, ob der Beschluss offensichtlich unrichtig ist. Andernfalls riskieren diese eine kostenpflichtige Klageabweisung. Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dagegen bei der Planung von Vorschüssen sorgfältig und nachvollziehbar dokumentieren, wie die Kosten geschätzt werden.
Autorin: Tugba Pollak
Senior Associate, Rechtsanwältin
Senior Associate, Rechtsanwältin