Auf Angaben im Exposé kann grundsätzlich vertraut werden

BGH, Urteil vom 6. Dezember 2024, Az.. V ZR 229/23

Käufer dürfen auf die Angaben im Exposé vertrauen. Eine im Exposé angegebene Beschaffenheit, die nicht vorliegt, begründet grundsätzlich einen Sachmangel.

Die Kläger erwarben von der Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. In dem Maklerexposé wurde angegeben, dass das Dach komplett erneuert, das Haus von außen gedämmt und eine moderne Gasheizung installiert wurde. Nachdem die Kläger festgestellt hatten, dass auf dem Dach lediglich neue Bitumenbahnen verklebt und verschweißt worden waren, verlangten die Kläger Ersatz der Kosten für die Erneuerung des Dachs. Das Berufungsgericht verneinte den Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte. Es läge bereits kein Sachmangel vor. Unter dem Begriff „erneuern” sei nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nur die Erneuerung der obersten Dachschicht zu verstehen. Die Beklagte habe diese Schicht erneuert.

Der Bundesgerichtshof dagegen bejaht grundsätzlich den Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte und begründet seine Entscheidung wie folgt: Zur Sollbeschaffenheit gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, wozu auch Angaben in einem Exposé gehören, erwarten kann. Ob es sich dabei um ein vom Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt, spielt keine Rolle. Im Maklerexposé befand sich die Angabe, dass das Dach komplett erneuert wurde. Dies stellt eine Beschaffenheit dar, die die Kläger erwarten durften.

Entgegen der rechtlichen Auffassung des Berufungsgerichts bejaht der Bundesgerichtshof auch das Vorliegen eines Sachmangels. Die Individualerklärung „komplett erneuert” ist insoweit auslegungsbedürftig. Das Revisionsgericht kann zwar grundsätzlich nur überprüfen, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Tatrichter einen allgemeinen Sprachgebrauch bei der Auslegung zugrunde gelegt hat. Ein allgemeiner Sprachgebrauch ist nämlich als allgemeiner Erfahrungssatz revisibel. Im Ergebnis hält die Auslegung durch das Berufungsgericht der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch mit dem Inhalt, dass unter einem komplett erneuerten Dach nur die Erneuerung der obersten Dachschicht zu verstehen ist. Zum einen kommt es darauf an, wie die Angabe aus der objektiven Sicht eines durchschnittlichen Käufers zu verstehen ist. Zum anderen kommt es auf den jeweiligen Dachtyp und auf die jeweiligen Bestandteile des Daches an.

Fazit:

Enthält ein Exposé Angaben über Renovierungen und Erneuerungen, ist stets zu prüfen, ob die Angaben im Maklerexposé mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Angaben im Exposé sind zudem aus der objektiven Sicht eines durchschnittlichen Käufers auszulegen. Bei der Angabe, dass ein Dach komplett erneuert wurde, kann der Käufer grundsätzlich erwarten, dass das Dach tatsächlich komplett und nicht etwa nur die oberste Dachschicht erneuert wurde. Im Falle einer nicht kompletten Erneuerung sollte im Maklerexpoé ausdrücklich stehen, in welchem Umfang die Erneuerung vorgenommen wurde. Andernfalls kann sich der Verkäufer schadensersatzpflichtig machen und muss dem Käufer die Kosten, die ihm für die Erneuerung des Dachs entstanden sind, erstatten.