Ausgabe 3/2026: Der BFH zur Verfassungsmäßigkeit zur Grundsteuer im Bundesmodell

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​Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,​

da es so gut zu unser aller Leidenschaft, dem Steuerrecht, passt, gibt es heute ausnahmsweise mal einen kleinen privaten Einblick bei den Early Tax Birds. Am vergangenen Wochenende habe ich mal wieder etwas getan, das man entweder für große Leidenschaft oder für blanken Wahnsinn halten kann. Ich habe für Freunde gekocht. Nicht einfach so, sondern richtig. Fünfzehn Gänge, ebenso viele Weine, beste Zutaten, minutiöse Vorbereitung, minutiösere Durchführung. Kurz gesagt der Versuch von Fine Dining im privaten Rahmen. Und während ich zwischen Pass, Reduktion und Anrichten stand, hatte ich erstaunlich vertraute Déjà-vu-Erfahrungen. Denn je länger der Abend dauerte, desto klarer wurde: Kochen auf diesem Niveau und gute Steuerberatung haben mehr gemeinsam, als man zunächst vermuten würde. Beides beginnt mit der Planung. Wer glaubt, man könne spontan ein 15-Gänge-Menü „einfach mal machen“, glaubt meist auch, man könne eine Umstrukturierung „mal eben schnell“ steuerlich begleiten. In beiden Fällen endet diese Annahme regelmäßig in verbrannten Ergebnissen, sowohl kulinarisch als auch steuerlich. Gute Küche wie gutes Steuerrecht lebt von Vorbereitung, Struktur und der Fähigkeit, mehrere Abläufe parallel im Blick zu behalten, ohne dass am Ende etwas kalt oder eben ungewollt nachbesteuert wird.

Hinzu kommt Präzision. Ein Gramm zu viel Säure, ein Moment zu lange Hitze, und das Ergebnis kippt. Ganz ähnlich verhält es sich mit Fristen, Tatbestandsmerkmalen oder einem kleinen, scheinbar harmlosen Nebensatz im Gesetz. Wer hier unsauber arbeitet, bekommt kein Sternegericht, sondern bestenfalls etwas Mittelmäßiges und schlimmstenfalls ein steuerliches Fiasko serviert. Und anders als beim Essen lässt sich das Ergebnis später meist nicht mehr elegant korrigieren. Was ebenfalls verbindet, ist Zeit. Gute Küche braucht Zeit. Reduktionen lassen sich nicht beschleunigen, Fonds brauchen schon mal einige Nächte, um ihr volles Aroma zu entfalten, und auch komplexe steuerliche Sachverhalte lösen sich nicht durch hektisches Umrühren. Das Steuerrecht widersetzt sich ebenso hartnäckig jeder Abkürzung wie eine ordentliche Jus am Herd. Wer es dennoch versucht, riskiert bittere Überraschungen oder einen Nachgeschmack, der lange bleibt. Und dann ist da noch die steuerliche Absurdität, die man am Herd entdeckt. In der Küche kann man darüber schmunzeln, dass ein Gericht exakt dann perfekt ist, wenn es niemandem mehr auffällt, wie viel Arbeit darin steckt. Im Steuerrecht hingegen fällt auf, dass der größte Aufwand oft dort betrieben wird, wo der wirtschaftliche Effekt überschaubar ist, weil einfache Sachverhalte erstaunlich kompliziert geregelt werden. Manchmal fühlt sich das Steuerrecht an wie ein Rezept, das auf zehn Seiten erklärt, wie man Wasser kocht, aber beim Hauptgang plötzlich schweigt.

Am Ende des Abends waren jedenfalls alle satt, die Gläser leer, die Gespräche lang, und der Aufwand schien sich gelohnt zu haben. Ein Zustand, den man sich auch für manche steuerliche Beratungssituation wünschen würde. Denn sowohl in der Küche als auch im Steuerrecht gilt: Wenn es richtig gut gemacht ist, wirkt es leicht. Und wenn es leicht wirkt, hat vorher jemand sehr genau gearbeitet. In diesem Sinne bleiben Sie präzise, nehmen Sie sich Zeit und behalten Sie sich den Humor, wenn das Rezept mal wieder mehr Fragen aufwirft als Antworten liefert.

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Beste Grüße
Philip Nürnberg und das Redaktionsteam​

Die Themen im Überblick

• Neues aus der Finanzverwaltung »
• Neuigkeiten von der EU, der OECD und der UNO »
• Aktuelle Rechtsprechung »

Neues aus der Finanzverwaltung

Zweifelsfragen zur ertragsteuerlichen Behandlung von Fondsetablierungskosten als Anschaffungskosten (§ 6e EStG)

Das BMF hat mit Schreiben vom 19. Januar 2026 Stellung zu zentralen Zweifelsfragen der ertragsteuerlichen Behandlung von Fondsetablierungskosten als Anschaffungskosten nach § 6e EStG bei geschlossenen Fonds in Personengesellschaftsform genommen. Das finale Anwendungsschreiben enthält gegenüber der Entwurfsfassung aus November 2024 einige Fortentwicklungen und Anpassungen. Das BMF stellt unter anderem klar, dass die Frage, ob § 6e EStG Anwendung findet bereits auf Ebene der Personengesellschaft zu entscheiden ist. Das Schreiben konkretisiert zudem den Beginn und das Ende der Investitionsphase sowie die sachgerechte Aufteilung der Anschaffungskosten bei mehreren oder über mehrere Jahre angeschafften Wirtschaftsgütern. Beginn der Investitionsphase ist demnach mit den ersten konkreten Planungs- und Vorbereitungshandlungen für die Anschaffung und endet bei nur einem Objekt mit der Betriebsbereitschaft, bei mehreren Objekten sofern alles oder zumindest 80 % des Investitionsvolumens verwendet ist.

Weiteres zentrales Element ist das vorformulierte Vertragswerk. Nach Auffassung des BMF liegt ein solches dann vor, wenn der Initiator die wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen vorgibt, die Anleger keine realistische Möglichkeit haben, diese Bedingungen wesentlich zu beeinflussen und der Anleger faktisch nur die Wahl zwischen „Beitreten oder Nichtbeitreten“ hat. Das BMF legt als Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 6e Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG fest, dass die Anleger in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine wesentlichen Einflussnahmemöglichkeiten auf das vom Projektanbieter vorformulierte Vertragswerk haben. Die im Entwurf noch enthaltene Aussage, dass für eine wesentliche Einflussnahmemöglichkeit Sonderrechte einzelner Anleger nicht ausreichend sind, wurden hingegen im finalen Schreiben gestrichten. Das BMF weist darauf hin, dass die Verwaltung der Fonds aus aufsichtsrechtlichen Gründen durch eine Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht zur Annahme einer wesentlichen Einflussmöglichkeit entgegensteht. Ein sofortiger steuerlicher Abzug von Aufwendungen kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, wenn ein eindeutiger Zusammenhang mit dem Erwerb der Wirtschaftsgüter fehlt, sondern eher auf die Nutzung oder spätere Verwaltung bzw. Verwertung bezieht.

Umsatzsteuerliche Behandlung von dauerdefizitär betriebenen Einrichtungen unter gleichzeitiger Gewährung öffentlicher Zuschüsse

Das BMF hat mit Schreiben vom 20. Januar 2026 zur umsatzsteuerlichen Behandlung dauerhaft defizitär betriebener Einrichtungen unter Gewährung öffentlicher Zuschüsse Stellung genommen. Das Schreiben dient der Anpassung des UStAE an die aktuelle Rechtsprechung von BFH und EuGH. Ziel des Schreibens ist es, Rechtssicherheit bei der umsatzsteuerlichen Einordnung von Einrichtungen zu schaffen, die dauerhaft mit Verlust betrieben werden und gleichzeitig öffentliche Zuschüsse erhalten. Danach ist in einem zweistufigen Prüfungsschema zu prüfen, ob ein steuerbarer Leistungsaustausch vorliegt und ob die Einrichtung eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt. Maßgeblich ist, ob zwischen Leistung und Entgelt ein unmittelbarer Zusammenhang besteht. Ein bloß symbolisches oder wirtschaftlich bedeutungsloses Entgelt spricht gegen einen Leistungsaustausch. Mit dieser Formulierung knüpft das BMF an die BFH- und EuGH-Leitlinien an: Ein Entgelt muss nicht angemessen sein, aber es muss objektiv eine Gegenleistung darstellen. Erst wenn ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen Leistung und Entgelt festgestellt ist, ist bei dauerhaft defizitärem Betrieb zu prüfen, ob überhaupt eine wirtschaftliche Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinne vorliegt. Bei einem deutlichen Missverhältnis zwischen Einnahmen und Kosten kann widerleglich davon ausgegangen werden, dass keine wirtschaftliche Tätigkeit gegeben ist und damit kein Vorsteuerabzug besteht. Als Orientierung nennt das Schreiben eine Kostendeckungsquote von bis zu 3 %. Diese Grundsätze sind auf alle offenen Fälle anzuwenden und eine Nichtbeanstandungsregelung gilt bis zum 31. Dezember 2027.

Durchgangserwerb bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen: Folgen des BFH-Urteils vom 25. September 2024 – XI R 19/22

Das BMF hat mit Schreiben vom 20. Januar 2026 zur umsatzsteuerlichen Behandlung von Durchgangserwerben bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen Stellung genommen und seine Verwaltungsauffassung an die Rechtsprechung des BFH angepasst. Hintergrund ist das BFH-Urteil vom 25. September 2024 (XI R 19/22), das Anlass zu einer unionsrechtskonformen Auslegung des § 1 Abs. 1a UStG gegeben hat. Nach dem Schreiben liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen auch dann vor, wenn bei einem Durchgangserwerb der Zwischenerwerber nicht Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne ist. Entscheidend ist, dass der Vorgang insgesamt als einheitliche Übertragung eines Unternehmens oder Teilbetriebs auf den Enderwerber zu beurteilen ist. Die Unternehmereigenschaft des Zwischenerwerbers ist hierfür nicht erforderlich. Entsprechend wurde Abschnitt 1.5 Abs. 1 Satz 8 UStAE angepasst. Zudem stellt das BMF klar, dass das Merkmal der auf Dauer angelegten Tätigkeit auch bei erheblichen zeitlichen Abständen zwischen den Übertragungsvorgängen erfüllt sein kann. Die Neuregelungen sind in allen offenen Fällen anzuwenden und schaffen erhöhte Rechtssicherheit bei umsatzsteuerfreien Unternehmensübertragungen.

Neuigkeiten von der EU, der OECD und der UNO

Kaum inhaltliche Fortschritte beim UN-Rahmenabkommen

Mit viel Getöse sind die Vereinten Nationen vor rund zwei Jahren in das Vorhaben eines neuen Rahmenabkommens zur internationalen Besteuerung gestartet. Seitdem wird erwartet, dass der sog. Globale Süden der Vorherrschaft der OECD „in internationalen Steuersachen“ vielleicht doch ernsthaft Konkurrenz machen könnte. Der am 22. Januar 2026 veröffentlichte Entwurf des derzeitigen Standes liest sich hingegen weniger hoffnungsvoll – es gab in den letzten Wochen kaum Fortschritte. Wir beobachten die Entwicklung natürlich für Sie weiter und werden weiter berichten.

Publikationen des UN-Steuerausschusses für 2025 verfügbar

Die neuen Veröffentlichungen des UN-Steuerausschusses für 2025 und für frühere Jahre stehen nun zum kostenlosen Download bereit. Die Veröffentlichungen des UN-Steuerausschusses für 2025 umfassen sechs neue Leitfäden zu Verrechnungspreisfragen, die vom UN-Unterausschuss für Verrechnungspreise 2021-2025 geprüft, berichtigt und vorgeschlagen wurden.

Aktuelle Rechtsprechung

Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell

Der BFH hat sich am 12. November 2025 gleich zu mehreren Rechtssachen bezüglich der Grundsteuer geäußert (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), sodass unser Urteil der Woche diese Woche mehrere Entscheidungen zusammenfasst. In seinen Entscheidungen hat der  BFH grundlegende Aussagen zur Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sogenannten Bundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 herangezogen werden, getroffen und damit eine zentrale Streitfrage der Grundsteuerreform geklärt. Im Mittelpunkt der Entscheidung standen die Gesetzgebungskompetenz des Bundes, die materiell-rechtliche Ausgestaltung der Grundsteuerbewertung nach dem Bewertungsgesetz sowie die verfassungsrechtliche Zulässigkeit typisierter und pauschalierter Bewertungsansätze.

In den drei Rechtsachen hatten Eigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin gegen das Verfahrens zur Feststellung des Grundsteuerwerts ihrer jeweiligen Immobilie geklagt. Das Finanzamt hatte in allen drei Fällen den jeweiligen Grundsteuerwert zum Stichtag 1. Januar 2022 auf Basis des Ertragswertverfahrens berechnet, die zur Festsetzung der Grundsteuer ab 1. Januar 2025 durch die jeweilige Kommune zu Grunde gelegt. Nachdem das Einspruchsverfahren gegen die jeweiligen Grundsteuerbescheide und deren Berechnung bei den angerufenen Finanzgerichten erfolglos blieben, machten die Kläger in den Revisionsverfahren vor dem BFH erneut jeweils geltend, dass sowohl formelle als auch materielle Vorgaben des Grundgesetzes, insbesondere den Gleichheitssatz, den Bestimmtheitsgrundsatz sowie das Übermaßverbot durch die einschlägigen Bewertungsregeln verletzt werden. Die wesentlichen Grundsätze Entscheidungsgründe lassen sich insbesondere anhand der Entscheidung II R 3/25 zeigen. Der BFH bestätigte in allen Fällen die inhaltliche Auffassung der Vorinstanzen. Sämtliche Einwände wurden vom BFH umfassend zurückgewiesen und die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bestätigt.

Zunächst stellte der Senat klar, dass die formelle Verfassungsmäßigkeit nicht verletzt worden ist, da der Bund aufgrund der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG befugt ist, das Bewertungsrecht für die Grundsteuer zu regeln. Maßgeblich ist allein, dass sich zum Zeitpunkt des Erlasses der neuen Regelungen im Rahmen der Grundsteuerreform Ende November 2019 aus dem Grundgesetz eine uneingeschränkte Gesetzgebungskompetenz des Bundes ergab. Eine fehlerhafte Ermessensausübung liegt daher nicht vor. Auch wenn der Gesetzgeber bei der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes die ihm nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG zustehenden Gestaltungsspielräume möglicherweise nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, berührt dies seine Gesetzgebungskompetenz nicht. Das im Zuge der Grundsteuerreform neu gefasste Bewertungsgesetz bewege sich formell innerhalb des dem Gesetzgeber zustehenden Gestaltungsspielraums.

Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht sah der BFH keinen Verstoß gegen das Grundgesetz. Die Vorschriften der §§ 252 ff. BewG zur Ermittlung des Grundsteuerwerts knüpften in sachgerechter Weise an die objektive Leistungsfähigkeit des Grundstücks an. Im Bundesmodell werde der Grundsteuerwert bei Wohngrundstücken regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, wobei der Reinertrag auf der Grundlage typisierter Nettokaltmieten, gesetzlich festgelegter Bewirtschaftungskosten sowie pauschaler Liegenschaftszinssätze berechnet werde. Ergänzend fließe der Bodenwert unter Rückgriff auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte ein. Diese Kombination ist nach Auffassung des Senats geeignet, eine gleichheitsgerechte und systematisch folgerichtige Bewertung sicherzustellen.

Besondere Bedeutung misst der BFH dem Umstand bei, dass es sich bei der Grundsteuer um eine Massensteuer handelt. Der Gesetzgeber dürfe deshalb aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und Praktikabilität generalisieren, typisieren und pauschalieren, solange sich die damit verbundenen Ungenauigkeiten in einem vertretbaren Rahmen halten. Die Verwendung von Mietniveaustufen und gesetzlich festgelegten Nettokaltmieten verstoße nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, auch wenn individuelle Besonderheiten einzelner Grundstücke unberücksichtigt bleiben. Eine vollständig individualisierte Bewertung sei verfassungsrechtlich nicht geboten. Entscheidend sei vielmehr, dass das Bewertungsmodell insgesamt folgerichtig ausgestaltet sei und strukturell gleich gelagerte Fälle gleich behandle. Nach Auffassung des Gerichtes sei es daher verfassungsrechtlich unbedenklich, dass der Gesetzgeber zur Umsetzung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts auf ein vereinfachtes und massenverwaltungstaugliches Bewertungsmodell zurückgegriffen hat.

Auch die Rüge, die Heranziehung von Bodenrichtwerten verletze den Amtsermittlungsgrundsatz oder führe zu willkürlichen Ergebnissen, ließ der BFH nicht gelten. Die Finanzverwaltung dürfe grundsätzlich auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte zurückgreifen, ohne diese eigenständig im Einzelfall überprüfen zu müssen. Eine weitergehende gerichtliche Kontrolle sei nur dann veranlasst, wenn konkrete und substantiierte Anhaltspunkte für Fehler bei der Bodenrichtwertermittlung vorgetragen würden. Schließlich verneinte der BFH auch einen Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Dass die endgültige Höhe der Grundsteuer erst nach Festsetzung des kommunalen Hebesatzes feststehe, sei systemimmanent und verfassungsrechtlich unbedenklich. Die Hebesatzautonomie der Gemeinden betreffe die Steuererhebung, nicht jedoch die vorgelagerte Bewertung. Für den Steuerpflichtigen sei die Belastung hinreichend vorhersehbar, da die maßgeblichen Bewertungsparameter gesetzlich festgelegt seien.

Die drei Urteile sind rechtlich überwiegend deckungsgleich. Im Verfahren II R 31/24 gab es einen zusätzlichen verfahrensrechtlichen Aspekt, da sich die Klägerin nicht nur gegen den Grundsteuerwertbescheid, sondern auch gegen den Grundsteuermessbescheid gewandt hatte. Vor dem FG war die Klage gegen den Messbescheid als unzulässig angesehen worden, da es an dem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Der BFH hat diese Sicht übernommen und die Klage gegen den Messbescheid ebenfalls als unbegründet angesehen.

Mit der Zurückweisung der Revision bestätigte der BFH die Entscheidung des Finanzgerichts und stärkte die rechtliche Grundlage der Grundsteuerreform im Bundesmodell. Das Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung, da es eine Vielzahl anhängiger Verfahren betrifft, in denen Steuerpflichtige die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuerbewertung in Zweifel ziehen. Zugleich macht die Entscheidung deutlich, dass Einwendungen gegen Grundsteuerwertbescheide künftig nur noch dann Erfolg versprechen, wenn sie sich auf konkrete Bewertungsfehler im Einzelfall stützen und nicht allein auf eine grundsätzliche Ablehnung des neuen Systems. Nicht vom Urteil erfasst sind Eigentümer in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, da diese Bundesländer von der Ländereröffnungsklausel Gebrauch gemacht haben und eigene Grundsteuermodelle eingeführt haben. Hinsichtlich des Landesmodell sind derzeit noch Verfahren anhängig. Für diese plant der BFH ab April 2026 mündliche Verhandlungen. Was die aktuellen Entscheidungen betrifft wird nun der Gang nach Karlsruhe erwartet.

Weitere veröffentlichte Entscheidungen des BFH und EuGH

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