Ausgabe März 2025: Quo vadis Wohnungsunternehmen? – Weshalb die Tage der erbschaftsteuerbegünstigten Übertragung gezählt sein könnten

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Eine Gestaltungsoption ist die Strukturierung des Immobilienportfolios als Wohnungs­unternehmen, das unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerbegünstigt übertragen werden kann. Die Zukunft dieser Gestaltung ist jedoch aktuell ungewiss. Ein Mitte Februar veröffentlichtes Urteil des FG Münster (Urteil vom 10. Oktober 2024, Az. 3 K 751/22 F) stellt erhöhte Anforderungen an die Strukturierung als Wohnungs­unternehmen. Diese dürften für viele Betroffene nur schwer umzusetzen sein.

In dem Verfahren ist derzeit die Revision beim BFH anhängig (Az. II R 39/24). Abhängig vom Ausgang des Revisionsverfahrens könnte sich das Fenster für Wohnungsunternehmen in absehbarer Zeit schließen.

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Grundlagen der Steuerbegünstigung für Wohnungsunternehmen

Nach den §§ 13a bis c und 28a ErbStG kann Betriebsvermögen steuerbegünstigt (unter bestimmten Voraus­setzungen sogar steuerfrei) auf die nächste Generation übertragen werden. Grundvoraussetzung ist dabei, dass es sich bei den übertragenen Wirtschaftsgütern nicht um schädliches Verwaltungsvermögen handelt. Dieses ist bei einer Übertragung voll mit Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zu versteuern. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber das Verwaltungsvermögen als nicht betriebsnotwendig ansieht.

Zum Verwaltungsvermögen gehören grundsätzlich auch Grundstücke, die Dritten zur Nutzung überlassen sind. Das betrifft insbesondere vermietete Immobilien. Handelt es sich dabei jedoch um Wohnungen, konnte bisher die Rückausnahme für Wohnungsunternehmen greifen. Danach sind Grundstücke dann kein Verwaltungs­vermögen, wenn sie zum Betriebsvermögen einer Unternehmung gehören, deren Hauptzweck die Vermietung von Wohnungen ist und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. In diesem Fall sind sie als betriebsnotwendiges Vermögen anzusehen, dessen Substanz durch die Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen geschützt werden soll.

Interessant an dieser Gestaltung ist zudem, dass die Vermietung von Wohnungen nur den Hauptzweck der betrieblichen Tätigkeit ausmachen muss. Ist diese Voraussetzung erfüllt, sind nach den Erbschaftsteuer­richtlinien unter bestimmten weiteren Voraussetzungen bislang auch andere vermietete Grundstücke des Unternehmens kein Verwaltungsvermögen, bspw. vermietete Gewerbeimmobilien.

Was bisher geschah: Der BFH und das Wohnungsunternehmen​

Zwischen der Finanzverwaltung und Rechtsprechung umstritten ist bislang die Frage, ab wann die Vermietung von Wohnungen einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Dieser ist zwingend für eine erbschaftsteuerliche Begünstigung notwendig.

Die Finanzverwaltung geht bislang davon aus, dass ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb regelmäßig anzunehmen ist, wenn das betreffende Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält, welche eine Mindestgröße von 20 m² haben und die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglichen (d.h. insb. Küche und Bad enthalten). Da es sich hierbei um eine Regelvermutung handelt, finden hinsichtlich des wirtschaf­tlichen Geschäftsbetriebs keine weiteren Prüfungen seitens der Finanzverwaltung statt. Aber auch unterhalb dieser Grenze können – bei entsprechender Strukturierung – die Voraussetzungen des Wohnungsunternehmens erfüllt sein.

Der BFH betrachtet das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs in einem Urteil aus 2017 dagegen qualitativ. Danach reicht allein die Vermietung großer Wohnungsbestände nicht für die Annahme eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs aus. Erforderlich sei vielmehr, dass das Unternehmen neben der Überlassung der Wohnung erhebliche Zusatzleistungen erbringt, die bei einer Vermietung nicht üblich sind. Als Beispiel nennt der BFH dabei die Reinigung der Wohnungen oder die Bewachung der Objekte.

Die Finanzverwaltung reagierte auf das BFH-Urteil im Jahr 2018 mit einem Nichtanwendungserlass. Das bedeutet, die Finanzverwaltung wendet die Grundsätze des BFH-Urteils nicht analog auf vergleichbare Fälle an. Sie hält weiterhin an der quantitativen Betrachtung für die Ermittlung des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs fest.

Das Urteil des FG Münster

In einem neuen Urteil hat sich das FG Münster nun abermals mit den Voraussetzungen des Wohnungsunter­nehmens befasst. Gegenstand des Verfahrens war die Schenkung eines Kommanditanteils einer GmbH & Co. KG. Die KG hielt umfangreichen Grundbesitz (allerdings unterhalb der Schwelle von 300 Wohnungen), den sie an Dritte zu Wohnzwecken vermietete. Zusätzlich erbringt sie Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietung, insb. die Mitvermietung von Küchenzeilen, die Zur-Verfügung-Stellung von Gemeinschaftsräumen, die Lieferung selbst produzierter Energie, die Zur-Verfügung-Stellung von Hausanschlüssen, Satellitenanlagen und Internetverbindungen, ein Hausmeister-, Gärtner- und Reinigungsdienst sowie die regelmäßige Kontrolle von „Brennpunkt-Immobilien“. Für diese Dienstleistungen beschäftigte die KG eigene Mitarbeiter.

Das Finanzamt lehnte eine Begünstigung als Wohnungsunternehmen mit dem Hinweis auf das Fehlen des Erfordernisses eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs ab. Das FG gab dem Finanzamt recht. Das FG ging wie bereits 2017 der BFH von einer qualitativen Betrachtungsweise aus.

Zur üblichen Vermietungstätigkeit gehörten die Verwaltung von Wohnungen und deren Bewirtschaftung sowie damit zusammenhängende Tätigkeiten, bspw. die Suche nach Mietern, die Erstellung des Mietvertrags, die Wohnungsübergabe oder die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Zudem die Reinigung von gemeinschaftlich genutzten Räumen, die Pflege der Außenanlagen und die Erfüllung der Räum- und Streupflicht sowie die Versorgung mit Strom, Wärme und Wasser.

Einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordere die Vermietung nach Auffassung des FG Münster nur, wenn der Vermieter bestimmte Sonderleistungen erbringt, wie bspw. die Reinigung der Wohnungen, der Wechsel der Bettwäsche oder die Bewachung des Gebäudes. Auch die Bereithaltung eines Aufenthaltsraumes mit Fernseher oder eines Krankenzimmers könnten diese Voraussetzungen erfüllen. Auf die Zahl der vermieteten Wohnungen komme es dagegen nach Auffassung des FG nicht an. Hier schließt sich das FG Münster dem BFH-Urteil aus 2017 an.

Gegen das Urteil des FG Münster wurde Revision zum BFH eingelegt.

Einordnung des Urteils

Diese Revision hat allerdings unseres Erachtens wenig Aussicht auf Erfolg. Wie schon 2017 ist das Verfahren beim Zweiten Senat des BFH anhängig, der bereits 2017 zugunsten einer qualitativen Betrachtung entschied. Bereits im Jahr 2020 war abermals ein den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ablehnendes Urteil des FG Münster (Firmenverbund mit mehr als 700 Wohnungen) zur Revision beim BFH. Diese Revision wurde jedoch vom Steuerpflichtigen zurückgenommen.

In der Gesamtschau ist daher nicht zu erwarten, dass der BFH nun seine Meinung ändert und das Urteil des FG Münster aufhebt.

Ob es nach einem BFH-Urteil einen weiteren Nichtanwendungserlass der Finanzverwaltung geben wird, ist ebenfalls unklar. Unseres Erachtens ist das nicht sehr wahrscheinlich.

Die Steuerbegünstigung von Wohnungsunternehmen würde dann nur noch auf sehr wenige Fälle Anwendung finden, bspw. auch Kurzzeitvermietungen oder Boardinghouses.

Handlungsoptionen

Familien mit umfangreichen Immobilienbestand sollten überlegen, die Begünstigung für Wohnungsunternehmen zu nutzen, solange das noch möglich ist. Unserer Erfahrung nach ist mit einer Entscheidung des BFH im Regelfall innerhalb von 2-3 Jahren zu rechnen. Zielgerichtete Gestaltungsoptionen ermöglichen es, auch langfristig die erbschaftsteuerliche Befreiung zu erhalten.

Jedenfalls zeigt das Urteil sehr deutlich, dass die sorgfältige rechtliche und steuerliche Strukturierung des Vermögens vor einer Übergabe an die nächste Generation gerade bei umfangreichem Immobilienbestand entscheidend für das Gelingen der Nachfolge ist.

Sonstige Neuigkeiten aus dem Bereich der Unternehmensnachfolge

Neue Studie: Nachfolgegestaltung kann sich lohnen

Eine letzte Woche veröffentlichte Studie der Friedrich Ebert Stiftung zeigt, dass die Strutkurierung der Nachfolge zu einer erheblichen Ersparnis bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer führen kann. Die Studie, die von der Bundesregierung veröffentlichte Zahlen zur Verschonungsbedarfsprüfung auswertet, kommt zum Ergebnis, dass sich der durchschnittliche Steuersatz von Erwerben, die der Verschonungsbedarfsprüfung unterfallen, in den letzten Jahren durchschnittlich im einstelligen Bereich bewegt hat. Bei Erwerben durch Stiftungen betrug der Steuererlass der Verschonungsbedarfsprüfung in den Jahren 2021 bis 2023 sogar durchschnittlich 99,88%. Bei Erbschaften ist der durchschnittliche Steuersatz dagegen stets höher als bei Schenkungen. Das dürfte daran liegen, dass Erbschaften zu einem höheren Anteil als Schenkungen ungeplant anfallen. Die Studie verdeutlicht damit einmal mehr, dass eine sorgfältige Nachfolgeplanung unerlässlich ist, um die geltenden Verschonungsregeln für Betriebsvermögen bestmöglich zu nutzen. Insbesondere die Verschonungsbedarfsprüfung erfordert eine vorausschauende Planung der Nachfolge.

Koalitionsverhandlungen: bei der Erbschaftsteuer Nichts Neues

Nach einem Bericht des Magazins „Stern“ wurde das Thema Erbschaftsteuer in den Sondierungen zwischen Union und SPD bislang nicht ausführlich diskutiert. Die SPD will darüber jedoch in den Koalitionsverhand­lungen beraten. Der „Stern“ beruft sich dabei auf Aussagen des SPD-Fraktionschefs Lars Klingbeil in einer Sitzung der SPD-Bundestagsfraktion vom 10.03.2025. Wo die Reise in Sachen Erbschaftsteuer hingehen könnte, erfahren Sie auch in der neuesten Folge unseres Podcasts Tax It Simple.

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