Partner
Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Keine Fortwirkung von Auskunftsverstößen im Vormietverhältnis
- Auskunftsfehler im Vormietverhältnis wirken nicht automatisch auf Nachmieter fort.
- Für die Vormiete kommt es auf ihre materielle Zulässigkeit an.
- Auskunftsfehler allein machen eine erhöhte Vormiete nicht unwirksam.
- Vermieter müssen die erhöhte Vormiete sachlich rechtfertigen können.
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026, Az.: VIII ZR 125/23: Ein Auskunftsverstoß im Vormietverhältnis senkt die für den Nachmieter maßgebliche Vormiete nicht automatisch.
Die Klägerin, ein Rechtsdienstleistungsunternehmen, machte aus abgetretenem Recht von Mietern Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend. Die Mieter hatten seit Februar 2021 eine 68,49 m² große Wohnung in Berlin gemietet. Die Nettokaltmiete betrug monatlich 780,10 EUR und entsprach damit 11,39 EUR/m². Im Mietvertrag war angegeben, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 EUR/m² betragen habe. Die Vermieterin hatte den Vormieter vor Abschluss des Vormietvertrags jedoch nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf Modernisierungsmaßnahmen berufen wolle. Die Klägerin rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte die Rückzahlung überhöhter Miete.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zurück. Zwar unterlag bereits das Vormietverhältnis der Mietpreisbremse und die Vermieterin hatte den Vormieter nicht ordnungsgemäß darüber informiert, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf Modernisierungsmaßnahmen beruft. Dieser Auskunftsfehler macht die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete jedoch nicht automatisch teilweise unwirksam.
Maßgeblich ist vielmehr, ob die erhöhte Vormiete der Sache nach zulässig war, also insbesondere durch Modernisierungsmaßnahmen nach § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt werden konnte. Der Nachmieter kann diese materielle Zulässigkeit prüfen lassen. Er kann sich aber nicht allein darauf berufen, dass der Vermieter gegenüber dem Vormieter seine Auskunftspflicht verletzt hatte. Da das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den behaupteten Modernisierungsmaßnahmen getroffen hatte, konnte der Bundesgerichtshof nicht abschließend entscheiden, ob die Vormiete gerechtfertigt war.
Fazit
Die Entscheidung stellt klar, dass Verstöße gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht im Vormietverhältnis nicht automatisch in das nachfolgende Mietverhältnis fortwirken. Für § 556e Abs. 1 BGB kommt es allein darauf an, ob die Vormiete der Sache nach zulässig war. Nachmieter können sich daher nicht ohne Weiteres auf Auskunftsfehler gegenüber dem Vormieter berufen. Vermieter müssen aber weiterhin nachweisen können, dass die erhöhte Vormiete materiell durch einen Ausnahmetatbestand, etwa Modernisierungsmaßnahmen, gerechtfertigt war.
Aus dem Newsletter
„Immobilien-Streiflicht“ Hier Newsletter
abonnieren