Bauliche Veränderungen ohne Beschluss

BGH, Urteil vom 18. Juli 2025, Az.: V ZR 29/24

Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und der Beklagte Mitglied dieser GdWE. Mit der Klage begehrt die Klägerin den Rückbau der Solarplatten, die der Beklagte an der Brüstung seines zum Hof gelegenen Balkons befestigt hat, dergestalt, dass sie von außen nicht mehr sichtbar sind. Für diese bauliche Veränderung holte der Eigentümer jedoch keinen vorherigen Genehmigungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Der Beklagte legte ohne Erfolg Berufung ein. Mit der Revision begehrt der Beklagte weiterhin die Klageabweisung.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen und begründete dies wie folgt: Unklar war zunächst, ob das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung ab dem 1. Dezember 2020 oder vor dem 1. Dezember 2020 anzuwenden war. Den Feststellungen konnte nicht entnommen werden, wann die bauliche Veränderung vorgenommen worden ist. Das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung bis zum 30. November 2020 findet nur Anwendung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. Da im vorliegenden Fall der exakte Zeitpunkt der Anbringung der Solaranlage unklar war, prüfte der Bundesgerichtshof beide Optionen und entschied, dass in beiden Fällen ein Rückbauanspruch besteht.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 WEG nicht zwingend einen Eingriff in die Substanz des Gebäudes voraussetzt. Entscheidend ist, dass die Maßnahme dauerhaft angelegt ist und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert. Eine dauerhafte, von außen deutlich sichtbare Solaranlage auf dem Balkon erfüllt diese Kriterien, auch wenn keine bauliche Substanz beschädigt oder verändert wird. Das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage zählt zum gemeinschaftlichen Eigentum. Wenn die Solaranlage dieses Erscheinungsbild „wesentlich“ und „dauerhaft“ prägt, begründet dies einen Eingriff, der der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf. Eine reine optische Veränderung kann daher auch ohne Substanzeingriff zu einer baulichen Veränderung führen, die genehmigungspflichtig ist.

Fazit

Für Eigentümer bedeutet das Urteil Verantwortung und Rücksichtnahme, indem vor eigenmächtigen baulichen Veränderungen stets der rechtliche Weg über den Beschluss gesucht wird. Die GdWE ist zugleich aufgefordert, klare und transparente Entscheidungsprozesse zu gewährleisten und die Rechte aller Eigentümer zu schützen, ohne berechtigte Innovationen vorschnell abzulehnen. Auf diese Weise lassen sich Streitigkeiten und Rückbauverpflichtungen vermeiden.​