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Bauliche Veränderungen vor WE-MoG: Altes Recht gilt
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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BGH, Urteil vom 10. Oktober 2025, Az.: V ZR 41/24: Bauliche Veränderungen sind entweder nach dem neuen oder alten WEG-Recht zu beurteilen, wobei maßgeblich ist, wann die Veränderung abgeschlossen wurde.
Der Kläger und die Beklagten sind Wohnungseigentümer und Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Beklagten installierten ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ein Klima-Split-Gerät. Die Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) wurden tagsüber eingehalten, nachts aber überschritten. Mit der im Jahr 2015 erhobenen Klage begehrte der Kläger die Entfernung der Klimaanlage und die Beseitigung des Durchbruchs der Außenwand; hilfsweise die Unterlassung des Betriebs der Klimaanlage zur Nachtzeit. Das Amtsgericht wies den Hauptantrag ab und gab dem Hilfsantrag statt. In der Berufungsinstanz wurde das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und dem Hauptantrag vollumfänglich stattgegeben.
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben, die Sache zur neuen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen und seine Entscheidung wie folgt begründet: Zwar hat das Berufungsgericht die fortbestehende Prozessführungsbefugnis des Klägers trotz § 9a Abs. 2 WEG zu Recht bejaht. Die Vorschrift besagt, dass Ansprüche auf Beseitigung nur noch von der GdWE geltend gemacht werden können. Dies gilt aber nicht – wie vorliegend – für Verfahren, die vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängig waren.
Rechtsfehlerhaft ist aber die Bejahung des Beseitigungsanspruches. Da die Klimaanlage bereits im Jahr 2014 installiert wurde, ist das bis zum 30. November 2020 geltende Recht anzuwenden. Die Beklagten können daher dem Kläger den Gestattungsanspruch entgegenhalten, der in der Berufungsinstanz nicht ausreichend gewürdigt wurde. Maßgeblich ist, ob den anderen Wohnungseigentümern durch die bauliche Veränderung über das bei einem gedeihlichen Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen, die den Gestattungsanspruch ausschließen. Durchbrüche einer tragenden Wand begründen nicht ohne weiteres einen Nachteil. Ebenso führen Veränderungen des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage nicht zwingend zu einem Nachteil. Abzustellen ist auf die Umstände des Einzelfalls.
Fazit
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Rechtswidrigkeit baulicher Veränderungen in GdWEs, die vor dem 1. Dezember 2020 abgeschlossen wurden, nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis 30. November 2020 geltenden Fassung zu beurteilen ist, wodurch ein Beseitigungsanspruch regelmäßig scheitert. Stattdessen kann der Verändernde einen Gestattungsanspruch geltend machen, sofern kein erheblicher Nachteil anderer Wohnungseigentümer vorliegt. Dies erfordert aber eine umfassende Einzelfallprüfung.