Beschleunigter Wohnungsbau – auf den „Bau-Turbo“ folgt das „BauGB-Upgrade“

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Am 1.4.2026 veröffentlichte das BMWSB den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts², mit dem ein umfassendes Änderungspaket mit Neuerungen im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO), dem Raumordnungsgesetz (ROG) und weiteren Gesetzen verbunden sein soll. Ziele der Novelle sind insbesondere die Priorisierung und Flexibilisierung des Wohnungsbaus, die Digitalisierung und Beschleunigung des Bauleitplanverfahrens, ein Maßnahmenpaket gegen Schrottimmobilien sowie die Stärkung der Resilienz von Städten im Hinblick auf Klimaanpassungen. Diese Ziele sollen mit einer Vielzahl kleinteiliger Änderungen erreicht werden. Während der „Bau-Turbo“ mit der Regelung des § 246e BauGB die Beschleunigung des Wohnungsbaus primär durch einen Dispens vom Bauplanungsrecht anstrebt, setzt das „BauGB-Upgrade“ seinen Schwerpunkt vielmehr auf die Vereinfachung und Beschleunigung der Bauleitplanung.

Ein Kabinettsbeschluss wird laut Pressemeldung des BMWSB noch vor der parlamentarischen Sommerpause angestrebt.

Vorrang für Bebauungspläne zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) soll nach der geplanten Neuregelung des § 1 Abs. 7a BauGB-E eine im Bebauungsplan vorgesehene Wohnbebauung im überragenden öffentlichen Interesse liegen und als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Abwägungen eingebracht werden. Damit könnte dem Wohnungsbau bei Konflikten etwa mit dem Denkmalschutz oder dem Naturschutz ein grundsätzlicher Vorrang eingeräumt werden. Dazu muss die Gemeinde den Bebauungsplan im Aufstellungsbeschluss als Bebauungsplan zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs bezeichnen.

Beschleunigung und Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens

Gemäß § 4b Abs. 2 BauGB-E sollen Bauleitplanverfahren in der Regel innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden. Diese Soll-Vorschrift ist wohl vorrangig als Appell an die Kommunen zu verstehen, da jedenfalls keine Rechtsfolgen an einen Verstoß geknüpft sind.

Darüber hinaus sieht der Referentenentwurf eine vollständige Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens vor. Bei der Erstellung von Planunterlagen für Bauleitpläne ist künftig der Standard XPlanung zu verwenden, § 2 Abs. 4 BauGB-E. Damit wird ein einheitlicher Datenstandard als zentraler Baustein zur Digitalisierung der räumlichen Planung bundesweit gesetzlich verankert.

Die Öffentlichkeitsbeteiligung soll gemäß § 3 Abs. 1 BauGB-E einstufig und ausschließlich elektronisch über ein zentrales Internetportal des Landes stattfinden. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wird fakultativ gestellt, § 3 Abs. 3 BauGB-E. Die förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung und die Behördenbeteiligung sollen gem. § 4a Abs. 2 BauGB-E künftig parallel durchgeführt werden.

Vereinfachung der Umweltprüfung, § 2a BauGB-E, Anlagen 1 und 2 BauGB-E

Auch die im Referentenentwurf vorgesehene Vereinfachung der Umweltprüfung soll die Bauleitplanung straffen. Der neugefasste § 2a BauGB-E soll künftig zwischen den Anforderungen der SUP-Richtlinie (Strategische Umweltprüfung, Richtlinie 2001/42/EG) und denen der UVP-Richtlinie (Umweltverträglichkeitsprüfung, Richtlinie 2011/92/EU) unterscheiden. Nach § 2a Abs. 2 Satz 2 BauGB-E ist die Anlage 1-E, die künftig ausschließlich die Vorgaben der SUP-Richtlinie für die strategische Umweltprüfung enthält, bei jeder Umweltprüfung nach dem BauGB zu beachten. Nach § 2a Abs. 3 BauGB-E ist eine erweiterte Umweltprüfung nur noch durchzuführen, wenn der Bauleitplan UVP- oder UVP-vorprüfungspflichtige Vorhaben nach Anlage 1 Nr. 18 UVP-Gesetz erfasst.

Ausweitung des Anwendungsbereichs für Bebauungspläne der Innenentwicklung

Der Verfahrensbeschleunigung dienen soll auch die Ausweitung des Anwendungsbereichs von § 13a BauGB für Bebauungspläne der Innenentwicklung. Nach § 13a Satz 2 Nr. 2 BauGB-E wird der untere Schwellenwert für diese Pläne auf 30.000 m² angehoben und der obere Schwellenwert soll – im Gleichlauf zum UVP-Gesetz – bei 100.000 m² liegen. Damit dürften zukünftig mehr Projekte vom vereinfachten Verfahren ohne Umweltprüfung profitieren.

Bekämpfung von Schrottimmobilien

Schrottimmobilien können erhebliche städtebauliche Auswirkungen auf ein gesamtes Quartier haben. Der Referentenentwurf will deshalb die Handlungsoptionen der Gemeinden bei deren Bekämpfung stärken. Insbesondere das Vorkaufsrecht bei Schrottimmobilien (§ 24 BauGB-E) soll hierfür gestärkt werden. Zudem sieht § 85 Abs. 1 Nr. 8 BauGB-E einen Enteignungszweck vor. § 87 Abs. 3 Satz 2 BauGB-E ermöglicht die Enteignung zugunsten eines bauwilligen Dritten, wenn dieser sich zur Erfüllung eines vorangegangenen Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots verpflichtet.

Stärkung der städtebaulichen Resilienz – Festsetzungsmöglichkeiten zur Klimaanpassung

1a Abs. 4 und 5 BauGB-E hebt die sachliche Unterscheidung zwischen Maßnahmen des Klimaschutzes (Mitigation) und denen der Klimaanpassung (Adaption) hervor. In der Bauleitplanung sollen damit zukünftig auch vorhandene Klimaanpassungs- und Starkregenvorsorgekonzepte sowie Hitzebelastungskarten berücksichtigt werden. Den Erfordernissen der Klimaanpassung soll auch durch die Festsetzungsmöglichkeit für Hochwasserschutzanlagen zur Regelung des Niederschlagswassers aus Starkregenereignissen (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB-E) sowie durch Pflanzgebote und Begrünungsfestsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB-E) begegnet werden. Im Rahmen städtebaulicher Verträge sollen Klimaanpassungspflichten auf den Vorhabenträger verlagert werden können, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 BauGB-E.

Materielle Präklusion

Rechts- und Planungssicherheit sollen zudem materielle Präklusionsregelungen bringen. Mit § 3 Abs. 1 Satz 4 Nr. 3 BauGB-E sowie § 4a Abs. 6 BauGB-E sieht der Referentenentwurf solche materielle Präklusionsregeln für verfristete Stellungnahmen vor. Mit Einwendungen, die nicht fristgerecht erhoben werden, kann damit auch in späteren Rechtsbehelfsverfahren die Unwirksamkeit des Plans nicht geltend gemacht werden. Die Präklusionswirkung beschränkt sich nicht nur auf die Geltendmachung von Einwendungen in Normenkontrollverfahren, sondern erfasst auch die spätere Inzidentkontrolle von Bauleitplänen. Den geplanten materiellen Präklusionsregelungen liegt die geplante strenge Unterscheidung zwischen UVP-pflichtigen und lediglich SUP-pflichtigen Bauleitplänen zugrunde. Die unionsrechtliche Grenze sieht der Referentenentwurf in UVP-pflichtigen Bebauungsplänen, für die die Präklusionswirkung nicht gelten soll. Ob damit jedoch alle unionsrechtlichen Bedenken ausgeräumt werden können, bleibt abzuwarten. Denn die materielle Präklusionswirkung für nicht-UVP-pflichtige Bauleitpläne entspricht den dahingehenden unzulässigen Regelungen im UVP-Gesetz und im UmweltRG. Nationale Vorschriften, die das Recht auf gerichtliche Überprüfung der verfahrensrechtlichen und materiellen Rechtmäßigkeit an eine Geltendmachung von Einwendungen bereits im Verwaltungsverfahren knüpfen, sind im Anwendungsbereich der UVP-Richtlinie und der Industrieemissions-Richtlinie grundsätzlich unzulässig (EuGH, Urteil vom 15.10.2015, Rs. C-137/14, Rn. 68 ff.). Inwieweit die im Referentenentwurf nun vorgesehenen materiellen Präklusionsregelungen im Einklang mit höherrangigem Unionsrecht stehen, wird auch im weiteren Gesetzgebungsverfahren diskutiert werden müssen.

Serielles und modulares Bauen und einheitlicher Vollgeschossbegriff

Planungssicherheit für Architekten und Bauherren soll zudem durch die Stärkung des seriellen und modularen Bauens und dessen Einführung als öffentlicher Belang gem. § 1 Abs. 6 BauGB-E erreicht werden. Der maßgebliche Vorteil einer bundesweit einheitlichen Regelung zum seriellen und modularen Bauen liegt darin, dass bestimmte Bautypen bundesländerübergreifend verwirklicht werden können, ohne dass unterschiedliche landesrechtliche Vorgaben zur Berechnung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung einer einheitlichen Umsetzung entgegenstehen. § 20 Abs. 1 BauNVO-E sieht dafür die Regelung eines einheitlichen Vollgeschossbegriffs vor. Ein solches Vorhaben scheiterte 2017 noch am Widerstand der Bundesländer, weshalb abzuwarten bleibt, ob der Bund den einheitlichen Vollgeschossbegriff im Interesse bundesländerübergreifend tätiger Vorhabenträger und Planer diesmal durchsetzen kann.

Höhere Flexibilität bei Baugebietsausweisungen

Mit Blick auf die geplanten Änderungen der BauNVO fällt schließlich auf, dass den Gemeinden bei Baugebietsausweisungen ein weiterer Gestaltungsspielraum eröffnet wird. Zum einen wird das Kerngebiet für das Wohnen geöffnet, § 7 Abs. 1 Satz 2 BauNVO-E. Zum anderen wird ein besonderes Gebietsfindungsrecht der Gemeinden mit der Festsetzung experimenteller Mischgebiete als Sondergebiete eingeführt, § 11 Abs. 2a BauGB-E.

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1 Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, BGBl. I 2025 Nr. 257, https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/257/VO.html.
2 Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB): Referentenentwurf „BauGB-Upgrade“, baugb-upgrade-entwurf.pdf.