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Beschluss zur Abmahnung anfechtbar
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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Wird der Verwalter durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, einen Wohnungseigentümer abzumahnen, ist dieser Beschluss selbständig anfechtbar.
BGH, Urteil vom 4. Juli 2025, Az.: V ZR 77/24
Der Kläger ist Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung fasste die Wohnungseigentümermehrheit den Beschluss, den Verwalter zu verpflichten, den Kläger wegen eines behaupteten pflichtwidrigen Verhaltens abzumahnen. Der Verwalter führte den Beschluss aus und sprach die Abmahnung aus. Der Kläger erhob daraufhin fristgerecht eine Anfechtungsklage mit dem Ziel, den Beschluss für ungültig erklären zu lassen. Das Amtsgericht wies die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig ab; die Berufung hatte ebenfalls keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hob die vorinstanzlichen Entscheidungen auf, soweit sie die Unzulässigkeit der Klage annahmen, und stellte klar: Ein Rechtsschutzbedürfnis entfällt nur dann, wenn ein Erfolg der Klage der Gemeinschaft keinerlei rechtlichen oder tatsächlichen Nutzen mehr bringen kann. Eine erfolgreiche Beschlussanfechtung führt stets zur Feststellung, dass der angefochtene Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht – auch dann, wenn die Abmahnung bereits ausgesprochen wurde. Das gilt selbst dann, wenn der Verwalter eine Abmahnung auch ohne Beschluss hätte aussprechen können oder eine isolierte Abmahnung nicht anfechtbar wäre. Entscheidend ist, dass der betroffene Eigentümer die Möglichkeit haben muss, überprüfen zu lassen, ob der zugrunde liegende Beschluss den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung genügt. Die Klage war jedoch unbegründet. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass ein Beschluss, der den Verwalter zur Abmahnung ermächtigt, nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar ist. Geprüft werden kann, ob die formellen Voraussetzungen eingehalten sind und ob der Beschluss hinreichend bestimmt gefasst ist. Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt, da der Beschluss den Anlass sowie das Ziel der Abmahnung klar bezeichnete.
Fazit
Ein Beschluss, mit dem der Verwalter zur Abmahnung eines Eigentümers beauftragt wird, bleibt auch nach Vollzug der Abmahnung anfechtbar. Betroffene Eigentümer sollten zeitnah nach Beschlussfassung prüfen lassen, ob ein Rechtsschutzbedürfnis besteht, und innerhalb der gesetzlichen Fristen Anfechtungsklage erheben.