Lastenaufzug im Kaufhaus: BFH präzisiert Grenzen der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Worum ging es?

Eine Grundstücksgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG war Eigentümerin dreier Grundstücke in zentraler Innenstadtlage, auf denen sie bis 2005 eigene Kaufhäuser betrieben hatte. Seither vermietet sie die Objekte an Dritte. Gegenstand des Mietvertrags im entschiedenen Fall sind Verkaufsflächen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, Lagerflächen im Untergeschoss sowie Sozialräume im 2. Obergeschoss mit einer Nutz-fläche von insgesamt ca. 1.235 qm. Das Gebäude verfügt – neben Laderampe und Personenaufzug – auch über einen Lastenaufzug, der bereits bei Errichtung des Gebäudes 1987 eingebaut. Die Anschaffungskosten des Lastenaufzugs beliefen sich auf knapp 20.000 €.

In ihren Gewerbesteuererklärungen beantragte die Gesellschaft für mehrere Streitjahre jeweils die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Das Finanzamt versagte diese mit der Begründung, dass die Mitvermie-tung des Lastenaufzugs als Betriebsvorrichtung der Begünstigung entgegensteht. Das Finanzgericht Düssel-dorf gab der Klage der Gesellschaft statt. Hiergegen legte das Finanzamt Revision ein, die der BFH im Kern zurückwies – wenn auch aus verfahrensrechtlichen Gründen (fehlerhafte Ermittlung des Verlustabzugs) mit Zurückverweisung an das FG.

Die zentrale Aussage des BFH

Betriebsvorrichtungen gehören bewertungsrechtlich grundsätzlich nicht zum Grundbesitz. Ihre Mitvermietung schließt die erweiterte Kürzung deshalb regelmäßig aus – und zwar unabhängig davon, ob sie fest mit dem Grundstück bzw. Gebäude verbunden sind oder nicht.

Der BFH stellt jedoch klar, dass eine wichtige Ausnahme gilt: Ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung als begünstigungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen, bleibt die erweiterte Kürzung erhalten. Das ist der Fall, wenn die Betriebsvorrichtung einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt. Der Senat präzisiert diesen bislang eher vagen Maßstab anhand mehrerer konkreten Kriterien:

• Die feste bauliche Verbindung zwischen Betriebsvorrichtung und Grundstück bzw. Gebäude ist ledig-lich ein Indiz für die Annahme eines begünstigungsunschädlichen Nebengeschäfts – kein automati-scher Freibrief, aber auch kein Ausschlussgrund.
• Wesentliche Bedeutung hat die objektiv-funktionale Beschaffenheit des Gebäudes: Gehört die – fest mit dem Gebäude verbundene – Betriebsvorrichtung zur typischen, aus technischen oder baulichen Gründen vom Vermieter zu stellende Infrastruktur eines entsprechenden Objekts, spricht das für die Unschädlichkeit. Bei einem mehrgeschossigen Warenhaus gehört ein Lastenaufzug zu genau dieser Infrastruktur.
• Die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung muss nicht „alternativlos“ oder „einzig denkbar“ sein. Der BFH stellt klar, dass ein derart strenger Maßstab trotz der Verwendung des Wortes „zwingend“ in der bisherigen Rechtsprechung nicht gemeint war.
• Unerheblich ist, ob das Gebäude hypothetisch auch anders – etwa als Bürogebäude ohne Aufzug – hätte vermietet werden können. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung.
• Die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ist auch in quantitativer Hinsicht als untergeordnet zu be-trachten. Im Streitfall stellte der BFH sowohl auf die absolute Höhe der Anschaffungskosten (unter 20.000 €) als auch auf deren Relation zu den Gesamtherstellungskosten des Gebäudes (über 2,6 Mio. €) ab.

Bemerkenswert ist zudem eine Abgrenzung, die der BFH in diesem Zusammenhang bestätigt: Während Perso-nenaufzüge und Rolltreppen in einem Warenhaus als Grundstücks-/Gebäudebestandteile gelten und damit ohnehin unproblematisch sind, zählen Lastenaufzüge, die dem Warentransport dienen, zu den Betriebsvorrich-tungen – sie haben also gerade keine unmittelbare Gebäudefunktion, sondern eine betriebliche Funktion. Ge-nau deshalb war im vorliegenden Fall überhaupt eine Prüfung des Ausnahmetatbestands erforderlich.

Vorstehende Grundsätze gelten unseres Erachtens nicht nur für Lastenaufzüge, sondern grundsätzlich für alle fest mit dem Gebäude verbundenen, objekttypischen Betriebsvorrichtungen – etwa Rampen, Krananlagen oder ähnliche Sondereinrichtungen, die zur allgemeinen Bewirtschaftung eines Objekts gehören.

Praxisrelevanz für Sie

Für Immobilienvermieter – insbesondere bei Handels-, Logistik- oder sonstigen Gewerbeimmobilien mit objekt-typischer technischer Ausstattung – bedeutet das Urteil mehr Rechtssicherheit und Gestaltungsspielraum. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen wie Aufzügen, Rampen oder vergleichbaren Einrichtungen ge-fährdet die erweiterte Kürzung nicht automatisch, solange sie sich als objekttypisch und quantitativ unterge-ordnet darstellt. Entscheidend bleibt jedoch stets eine sorgfältige Einzelfallprüfung anhand der objektiv-funktionalen Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudes – pauschale Aussagen verbieten sich.

Fazit

Das Urteil bringt spürbar mehr Flexibilität für Grundstücksunternehmen: Fest verbaute, objekttypische Be-triebsvorrichtungen wie der Lastenaufzug im Kaufhaus gefährden die erweiterte Kürzung nicht per se – ent-scheidend ist die funktionale Notwendigkeit im Einzelfall unter Berücksichtigung der Gebäudeart, nicht die bloße bauliche Verbindung.

Wer als Vermieter Betriebsvorrichtungen mitüberlässt, sollte die eigene Vermietungsstruktur im Lichte dieser neuen Prüfungsmaßstäbe überprüfen und dokumentieren, warum die jeweilige Einrichtung objekttypisch und wirtschaftlich zwingend ist.

Fundstelle

BFH, Urteil vom 25.09.2025 – IV R 31/23