BGH zur Kündigungssperrfrist bei Verkauf an GmbH & Co. KG

BGH, Urteil vom 6. August 2025, Az.: VIII ZR 161/24​

Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in München. Im Jahr 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das gesamte Anwesen und wandelte es 2013 in Wohnungseigentum um. 2016 veräußerte die Gesellschaft die streitgegenständliche Wohnung an die Kläger, die 2017 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden. Mit Schreiben vom 2. September 2022 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter hielten die Kündigung jedoch für unwirksam und beriefen sich auf die gesetzliche Sperrfrist. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage zunächst statt; das Landgericht München I wies die Klage auf die Berufung der Beklagten hin jedoch ab.

Der Bundesgerichtshof bestätigte nun die Entscheidung des Landgerichts und begründete dies insbesondere damit, dass die Kündigung der Kläger wegen des Verstoßes gegen eine gesetzliche Kündigungsbeschränkung unwirksam ist. Die Grundlage seiner Entscheidung bildete § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 der Bayerischen Mieterschutzverordnung. Danach darf ein Erwerber eine in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung erst nach Ablauf einer Sperrfrist wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre, kann in angespannten Wohnungsmärkten wie München jedoch auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Nach § 577a Abs. 1a und Abs. 2 BGB ist diese Sperrfrist auch dann einzuhalten, wenn vermieteter Wohnraum ohne vorherige Umwandlung in Wohnungseigentum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert wird. Vor diesem Hintergrund wurde die zehnjährige Sperrfrist im vorliegenden Fall erst durch die Grundbucheintragung der Kläger im März 2017 ausgelöst. Da die Sperrfrist zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2022 somit noch nicht abgelaufen war, konnten sich die Kläger im Rahmen ihrer Kündigung auch nicht auf das berechtigte Interesse des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung berufen. Die Eigenbedarfskündigung der Kläger war somit unwirksam.

Eine Vorverlagerung des Fristbeginns auf den Erwerb durch die GmbH & Co. KG im Jahr 2012 kommt nicht in Betracht, da die Regelungen des § 577a Abs. 1a und 2a BGB nur bei Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder durch mehrere Erwerber greifen, nicht jedoch bei Personenhandelsgesellschaften. Der Senat führte aus, dass der Gesetzgeber mit den 2013 eingeführten Absätzen eine Schutzlücke schließen wollte, die sich aus dem sogenannten „Münchener Modell“ ergeben hatte: Gesellschaften bürgerlichen Rechts oder Miteigentümergemeinschaften erwarben Mietshäuser, um die Mietverhältnisse später – allerdings noch vor Umwandlung der Wohnungen in Wohnungseigentum – wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter zu kündigen. Wegen der umgekehrten Reihenfolge von Erwerb und Aufteilung löste dieses Vorgehen keine Kündigungssperrfrist aus. In solchen Fällen bestand das Verdrängungsrisiko für Mieter bereits beim Erwerb. Bei einer GmbH & Co. KG besteht dieses Risiko nicht, da sie keinen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter geltend machen darf. Daher führte die erstmalige Veräußerung der ungeteilten Immobilie an die GmbH & Co. KG auch nicht zum Beginn der zehnjährigen Sperrfrist.

Fazit

Das Urteil stärkt den Mieterschutz bei Verkäufen an Personenhandelsgesellschaften, da die Sperrfrist nicht bereits durch die erste Veräußerung an die Gesellschaft ausgelöst wird. Für Vermieter bedeutet dies, dass eine Eigenbedarfskündigung erst Jahre nach dem Erwerb durch natürliche Personen möglich ist. Mieter profitieren dadurch von einem verlängerten Kündigungsschutz und einer höheren Bestandssicherheit, insbesondere in Städten mit verlängerter Sperrfrist wie München.