Bloßer Mangelverdacht nur selten als Sachmangel einzustufen

Die Klägerin erwarb am 1. Dezember 2020 eine vermietete Gewerbeimmobilie unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung. Zuvor waren im Keller Auffälligkeiten am Fußbodenbelag aufgetreten. Die Hausverwaltung des Verkäufers vermutete Feuchtigkeit und ließ deshalb zur Ursachenklärung Kernbohrungen durchführen, ohne die Käuferin hierüber zu informieren. Mit der Klage verlangte die Klägerin unter anderem Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 428.671,42 EUR.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein bloßer Mangelverdacht nur in Sonderfällen als Sachmangel einzustufen ist. Voraussetzung ist, dass sich der Verdacht auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung geeignet ist, den Wert des Kaufgegenstands zu mindern, wobei es unerheblich ist, ob sich der Verdacht später als unbegründet erweist. Dies ist etwa bei einem Altlastenverdacht der Fall, wenn die frühere Nutzung die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen begründet, etwa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe“. Ein solches Grundstück weist regelmäßig bereits wegen des Risikos öffentlich-rechtlicher Inanspruchnahme und der damit verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit auf. Dementsprechend kann auch ein Hausschwammverdacht einen Sachmangel begründen.

Ein bloßer Feuchtigkeitsverdacht genügt diesen Anforderungen hingegen regelmäßig nicht, da er durch Untersuchungen aufgeklärt werden kann und – anders als etwa ein Altlastenverdacht – für sich genommen keine nachhaltige Wertminderung begründet. Ein Sachmangel liegt daher nur vor, wenn sich ein entsprechender Mangel tatsächlich feststellen lässt und im Einzelfall als solcher zu bewerten ist. Zudem war ein Haftungsausschluss vereinbart, sodass eine Haftung nur bei arglistigem Verschweigen in Betracht kommt. Die Beweislast hierfür trägt der Käufer. Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht hierzu jedoch nicht getroffen.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, dass die Annahme eines bloßen Verdachts als Sachmangel restriktiv gehandhabt wird. Eine Haftung kommt erst dann in Betracht, wenn sich ein Mangel tatsächlich feststellen lässt oder der Verdacht bereits zu einer erheblichen Wertminderung führt. Für Käufer bedeutet dies, dass sie sich regelmäßig nicht auf bloße Verdachtsmomente stützen können. Verkäufer sollten bekannte Umstände offenlegen, da andernfalls trotz Haftungsausschlusses eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens drohen kann. Maßgeblich sind dabei stets die Umstände des Einzelfalls.

Autorin: Julia Nagel
Senior Associate, Rechtsanwältin

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