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Wirtschaftsprüfer
Neues BMF-Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden
- Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung laufender und geplanter Bau- und Sanierungsmaßnahmen
- Bestehende Investitionspläne zeitnah auf Basis der aktualisierten Abgrenzungskriterien überprüfen
- Chancen und Risiken für kommunale Unternehmen und BgAs
Patrick Preußer
Associate Partner
Diplom-Betriebswirt (FH), Master of Science, Steuerberater, Zertifizierter Compliance Officer
Das Schreiben vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) bündelt die bisherige Verwaltungspraxis und passt sie an die aktuelle Rechtsprechung sowie technische Entwicklungen an.
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Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Datum vom 26.1.2026 ein umfassendes Anwendungsschreiben zur steuerlichen Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden veröffentlicht. Das Dokument bündelt die bisherige Verwaltungspraxis und passt sie an die aktuelle Rechtsprechung sowie technische Entwicklungen an.
Abgelöste Regelungen
Mit der Veröffentlichung dieses Schreibens werden die folgenden bisherigen Anweisungen der Finanzverwaltung ersetzt und aufgehoben:
- Das BMF-Schreiben vom 18.7.2003 zur allgemeinen Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
- Das ergänzende BMF-Schreiben vom 20.10.2017 zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Zentrale Inhalte des Schreibens
Das neue Schreiben dient als konsolidierter Leitfaden für die Praxis. Die wesentlichen Schwerpunkte umfassen:
- Standardhebung: Die Finanzverwaltung hält an der Beurteilung der „wesentlichen Verbesserung” anhand der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) fest. Eine Anhebung des Standards in mindestens drei dieser Bereiche führt zur Aktivierungspflicht als Herstellungskosten. Eine bloße (deutliche) Senkung des Energiebedarfs oder -verbrauchs durch Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen begründet für sich allein noch keine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts eines Gebäudes (Rz. 46). Darüber hinaus bleibt es dabei, dass der bloße Einbau einer Wärmepumpe oder einer Solarthermieanlage beim Kriterium Heizungsanlage allein nicht zu einem sehr anspruchsvollen Standard führt (Rz. 22).
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die Regelungen zur 15%-Grenze und zum dreijährigen Betrachtungszeitraum nach Anschaffung eines Gebäudes werden detailliert erläutert und mit Beispielen unterlegt.
- Berücksichtigung der Rechtsprechung: In das Schreiben sind zahlreiche Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) der letzten Jahre eingeflossen, unter anderem zur Behandlung von Sanierungen in Raten und zur Definition der Funktionsuntüchtigkeit.
Spezifische Relevanz für kommunale Unternehmen und BgAs
Für kommunale Unternehmen und Betriebe gewerblicher Art (BgA) enthält das Schreiben in Rz. 45 eine wichtige Klarstellung für betrieblich genutzte Gebäude (wie z.B. Verwaltungsgebäude, technische Anlagen oder Nutzbauten):
- Abkehr vom 4-Merkmale-Test: Der für Wohngebäude geltende Test der vier Ausstattungsmerkmale ist auf rein betrieblich genutzte Gebäude nicht eins zu eins anwendbar.
- Betriebliche Zielsetzung: Entscheidend ist hier primär, ob die baulichen Maßnahmen vor dem Hintergrund der spezifischen betrieblichen Zielsetzung zu einer „höherwertigeren Nutzbarkeit” führen.
- Einzelfallprüfung: Für BgAs bedeutet dies, dass die steuerliche Einordnung von Instandsetzungen stärker an der funktionalen Verbesserung für den konkreten Betriebszweck gemessen wird als an pauschalen Modernisierungskriterien.
Anwendung
Das Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Für laufende Sanierungsmaßnahmen, die bereits vor Veröffentlichung des BMF-Schreibens begonnen wurden, sieht das Dokument spezifische Übergangsregelungen bzw. Vereinfachungen für die zeitliche Betrachtung vor.
Handlungsempfehlung
Das neue BMF-Schreiben hat unmittelbare Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung laufender und geplanter Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Wir empfehlen Ihnen, bestehende Investitionspläne zeitnah auf Basis der aktualisierten Abgrenzungskriterien zu überprüfen, insbesondere im Hinblick auf die Zuordnung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.
Für kommunale Unternehmen und BgAs bietet das neue BMF-Schreiben sowohl Chancen als auch Risiken, die einer individuellen Analyse bedürfen.
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