Cousins sind keine Familie i.S.d. Mietrechts

BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, Az.: VIII ZR 276/23

Cousins sind keine privilegierten Familienangehörigen im Sinne der Vorschriften zur Eigenbedarfskündigung, weshalb die Kündigungsschutzfrist zu wahren ist.

Die Beklagten sind seit 2009 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befand, erworben hatte und im Zuge dessen als Vermieterin in das Mietverhältnis eintrat. Die Auflassung wurde am 5. März 2014 im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin bestand zunächst aus zwei Gesellschaftern, die Cousins waren. Am 16. August 2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und begründete die Kündigung damit, dass einer ihrer Gesellschafter die Wohnung für sich und seine Frau benötige. Nach Verweigerung der Räumung durch die Beklagten erhob die Klägerin Klage.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in letzter Instanz den Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verneint und begründet dies wie folgt: Zwar kann sich die Klägerin dem Grundsatz nach auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen. Auch liegt ein die Kündigung rechtfertigender Eigenbedarf eines Gesellschafters der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Gleichwohl ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, da man die zehnjährige Sperrfrist des § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin nicht abgewartet hatte. Die zuvor genannten Vorschriften sehen nämlich vor, dass sich eine Personengesellschaft, an die – wie im vorliegenden Fall – vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung auf die berechtigten Interessen, die die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen, berufen kann. Da die Kündigungssperrfrist mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch beginnt, war die zehnjährige Kündigungssperrfrist im Zeitpunkt der Kündigung im August 2021 noch nicht abgelaufen und die Kündigung somit unwirksam.

Dass die Gesellschafter im maßgeblichen Zeitpunkt des Eigentumserwerbs Cousins waren, führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar sieht § 577a Abs. 1a S. 2 BGB grundsätzlich vor, dass die Sperrfrist ausnahmsweise nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Denn durch die Vorschriften zur Eigenbedarfskündigung privilegierte „Familienangehörige” sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unabhängig vom Bestehen eines tatsächlichen Näheverhältnisses nur diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen einräumt. Dazu zählen neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern nur diejenigen, die in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Cousins dagegen, sind in der Seitenlinie im vierten Grad miteinander verwandt. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn zwischen dem entfernteren Verwandten, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht. Die Privilegierung von Familienangehörigen sollte dem Umstand Rechnung tragen, dass innerhalb einer Familie aufgrund enger Verwandtschaft typischerweise ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, das die Ermöglichung einer Kündigung zu Gunsten Familienangehöriger rechtfertigt. Subjektive Erwägungen werden nicht herangezogen. Für die Privilegierung bedarf es weder das zusätzliche Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses, noch genügt das Vorliegen eines solchen.

Fazit:

Der Begriff „Familie” ist im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung somit eng auszulegen und rein objektiv zu betrachten. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten bei Ausspruch bzw. Erhalt einer Eigenbedarfskündigung sorgfältig rechtlich prüfen lassen, ob im konkreten Einzelfall tatsächlich alle erforderlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.