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Fachanwältin für Vergaberecht, Rechtsanwältin
Der Architekt und die Baugenehmigung
- Neues OLG Urteil konkretisiert Leistungsumfang des Architekten
- Planungsleistung muss nicht immer von Beginn an genehmigungsfähig sein
- Hinweispflicht bei fehlender Baugenehmigung
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Die Planung eines Architekten muss grundsätzlich genehmigungsfähig, d. h. dafür geeignet sein, eine Baugenehmigung für das geplante Objekt zu erlangen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe beschäftigt sich in einem aktuellen Urteil mit dem konkreten Umfang der in diesem Zusammenhang vertraglich geschuldeten Leistungen des Planers und dessen damit einhergehender Haftung (Urteil vom 19.11.2025 – 15 U 6/25).
Die wichtigsten Inhalte im Überblick:
- Der Architekt muss die geltenden bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften kennen und bei seiner Planung berücksichtigen.
- Die Aufgabenstellung für einen Architekten kann darin bestehen, hinsichtlich bestimmter Aspekte (z. B. Genehmigungsfähigkeit; Bestandsschutz) nicht den sichersten Weg zu gehen, sondern – umgekehrt – zunächst die Umsetzbarkeit von Maximalvorstellungen auszuloten und erst dann davon abzurücken, wenn feststeht, dass sie nicht umsetzbar sind.
- In einem solchen Fall schuldet der Architekt bis zum Abrücken von der Maximalvorstellung deren Umsetzung und nicht den sicheren Weg einer zweifelsfrei genehmigungsfähigen „kleinen“ Lösung. Erst nach dem Abrücken ändert sich das Leistungssoll hin zu einer genehmigungsfähigen Planung.
- Ein Architekt, der weiß, dass keine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist verpflichtet, hierüber aufzuklären und die Bauarbeiten zu stoppen, da die Fortführung solcher Arbeiten gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
- Die Haftung eines Architekten wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung sowie ihrer Umsetzung entfällt nicht deshalb, weil die Baugenehmigungsbehörde eine Genehmigung in Aussicht gestellt oder sogar erteilt hatte.