Der BFH bestätigt die Fristberechnung bei der Spekulationssteuer

Möchte ein Steuerpflichtiger seine im Privatvermögen gehaltene Immobilie verkaufen, stellt sich die Frage, ob auf einen erzielten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfällt. Es spielt keine Rolle, ob es sich bei der Immobilie um ein Eigenheim, eine vermiete Immobilie oder um eine Ferienwohnung handelt. Der private Immobilienverkäufer unterliegt nach derzeitiger Rechtslage mit einem erzielten Gewinn nur dann der regulären Besteuerung, wenn ein sog. „privates Veräußerungsgeschäft“ (§ 23 EStG) vorliegt. Eine anfallende Einkommensteuer bei derartigen Immobilienverkäufen wird umgangssprachlich auch als Spekulationssteuer bezeichnet.

Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 EStG)
Bei der Veräußerung eines Grundstücks oder einer Immobilie (im Regelfall fremdvermietet) liegt grundsätzlich nur dann ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn deren Anschaffung und spätere Veräußerung innerhalb von zehn Jahren (Haltedauer, „Spekulationsfrist“) erfolgt.

Ausnahmen bestehen jedoch im Fall der ausschließlichen Eigennutzung der Immobilie während dieser Spekulationsfrist oder für den Fall, dass die Immobilie zumindest innerhalb von drei Jahren vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor, fällt für den Verkäufer eine Spekulationssteuer an. Ansonsten kann der Steuerpflichtige seine private Immobilie steuerfrei verkaufen.

Frage nach der Ermittlung der Haltedauer
Für die Beurteilung, ob durch einen Immobilienverkauf ein steuerpflichtiges, privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG vorliegt, ist in der Praxis insbesondere die Frage nach der Berechnung der gesetzlichen Veräußerungsfrist von üblicherweise zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung entscheidend. Als denkbare Zeitpunkte kommen bei Grundstückskaufverträgen der Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts, der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums oder des Zeitpunkts des dinglichen Verfügungsgeschäfts in Betracht.

Ständige BFH-Rechtsprechung
Nach der ständigen BFH-Rechtsprechung ist bei Immobilienveräußerungen für die Berechnung der Spekulationsfrist von zehn Jahren für Zwecke eines privaten Veräußerungsgeschäfts grundsätzlich nur der jeweilige Zeitpunkt des Abschlusses des wirksamen Verpflichtungsgeschäfts (notariellen Kaufvertrags) maßgeblich (insbesondere BFH vom 25.03.2021, IX R 10/20; BFH vom 10.02.2015, IX R 23/13; BFH vom 08.04.2014, IX R 18/13). Auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ist ebenso wenig abzustellen wie auf den Zeitpunkt des dinglichen Verfügungsgeschäfts.

Erneute Steitfrage zur Fristberechnung
In dem Streitfall, der der Entscheidung des FG Bremen vom 05.02.2026 (Az. 1 K 57/25) zugrunde lag, argumentierte der Kläger, dass für die Berechnung der Spekulationsfrist nicht auf den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags abzustellen war, sondern auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Dieser erfolgte mit vollständiger Kaufpreiszahlung, nachdem vertraglich geregelte aufschiebende Bedingungen erfüllt waren und Rücktrittsrechte vom Kläger nicht ausgeübt wurden. Zudem erfolgte die Grundstückseintragung rund 1,5 Jahre nach dem Verpflichtungsgeschäft.

Das Finanzgericht bestätigte jedoch die Anwendbarkeit der ständigen BFH-Rechtsprechung zur Fristenberechnung im Streitfall. Es kommt weiterhin grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Bindungswirkung des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts an. Der Kläger hatte daraufhin Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das FG Bremen eingelegt.

BFH-Beschluss vom 18.06.2026
Der BFH hat die Beschwerde des Klägers mit seinem Beschluss vom 18.06.2026 (Az. IX B 24/26) abgewiesen. Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage ist nicht (mehr) klärungsbedürftig. Der BFH hat seine ständige Rechtsprechung zur Fristberechnung bei privaten Veräußerungsgeschäften erneut bekräftigt. Für die Ermittlung der Spekulationsfrist (Zehn-Jahres-Frist) gemäß § 23 EStG kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen (obligatorischen) Verpflichtungsgeschäfts (also des notariellen Immobilienkaufvertrags) an. Nur wenn zu diesem Zeitpunkt noch keine Bindungswirkung für alle Vertragspartner besteht, ist auf das Ereignis abzustellen, das die volle Wirksamkeit des Vertrags herbeiführt.

Fazit
Spätestens mit dem aktuellen BFH-Beschluss vom 18.06.2026 dürfte die Frage nach der zutreffenden Berechnung der Spekulationsfrist iS.d. § 23 EStG rechtsicher geklärt sein. Nach der ständigen Rechtsprechung ist in Bezug auf private Immobiliengeschäfte grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts abzustellen. Möchte ein Steuerpflichtiger seine privat gehaltene und vermietete Immobilie nach geltender Rechtslage steuerfrei verkaufen, hat er grundsätzlich den gesetzlichen Zehn-Jahreszeitraum im Blick zu behalten. Obwohl für die Berechnung der Fristen regelmäßig auf den bindenden notariellen Kaufvertrag (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft) abzustellen ist, kann im Einzelfall u.U. auch der Abschluss eines Vorvertrags oder die Abgabe eines bindenden Verkaufsangebots maßgeblich sein. Der Steuerpflichtige sollte daher stets vor einer geplanten Veräußerung seiner Immobilie die Umstände des Einzelfalls eingehend prüfen, um steuerliche Überraschungen zu vermeiden.