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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Eigenbedarfskündigung bei Umbau- und Verkaufsplänen
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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Benötigt der Vermieter seine vermietete Wohnung, um die von ihm aktuell bewohnte Immobilie zu sanieren und zu veräußern, stellt dies einen berechtigten Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar.
BGH, Urteil vom 24. September 2025, Az.: VIII ZR 289/23
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter, die Beklagte Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Beide Parteien wohnen im selben Mehrparteienhaus, wobei der Kläger im 4. Obergeschoss und die Beklagte im 3. Obergeschoss wohnhaft sind. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist und begründete dies mit Eigenbedarf, da er das Dachgeschoss ausbauen, mit seiner Wohnung verbinden und anschließend verkaufen möchte. Für die Dauer der Bauarbeiten benötigt er die Wohnung der Beklagten im 3. Obergeschoss, die eine vergleichbare Größe aufweist, und beabsichtigt, diese langfristig selbst zu bewohnen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, während das Landgericht die Entscheidung abänderte und die Klage abwies.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung hat und seine Entscheidung wie folgt begründet: Das Berufungsgericht habe fälschlicherweise die Kündigung als Verwertungskündigung und nicht als Eigenbedarfskündigung angesehen. Ein Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Vermieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung den ernsthaften und nachvollziehbaren Bedarf an der Wohnung darlegen und beweisen. Es reicht dabei aus, wenn der Vermieter einen ernsthaften und nachvollziehbaren Eigenbedarf hat. Der Bundesgerichtshof betont, dass der Entschluss eines Vermieters die Wohnung selbst zu nutzen, berücksichtigt und der Eigentumsschutz gem. Art. 14 GG beachtet werden müsse. Die Verkaufsabsicht hinsichtlich der anderen von ihm bewohnten Wohnung könne zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung führen.
Fazit
Der BGH stellt klar, dass Eigenbedarfskündigungen auch im Zusammenhang von Umbau- und Verkaufsplänen zulässig sind. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter die Wohnsituation selbst durch Umbau oder Verkauf herbeigeführt hat. Gerichte müssen den Wunsch des Vermieters beachten, solange kein Missbrauch vorliegt.
In der Praxis ist es daher essenziell, sorgfältig zu prüfen, ob ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt und die Kündigung wirksam ist. Andernfalls besteht das Risiko, nach langwieriger Wartezeit eine Abweisung der Klage zu erleiden, was vermeidbare Verzögerungen und Kosten zur Folge haben kann.