Einigung über ein Vorkaufsrecht ist zukünftig formfrei möglich

BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az.: V ZR 73/15

Der Bundesgerichtshof weicht in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung von seiner 25 Jahre alten Rechtsprechung zur Formbedürftigkeit der Einigung über ein Vorkaufsrecht ab. Zukünftig ist es möglich, sich formfrei über ein entsprechendes Vorkaufsrecht zu verständigen.
In dem Fall ging es darum, dass sich „anlässlich” einer Beurkundung (im Jahre 1979!) Parteien mündlich über ein Vorkaufsrecht geeinigt hatten. Diese Einigung war nicht mitbeurkundet worden, sondern entsprang offensichtlich dem Gespräch unter den Anwesenden. Dieses Vorkaufsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. Nach nunmehr über 35 Jahren wird nun die Löschung des Vorkaufsrechts aus dem Grundbuch verlangt. Dies ist nach so langer Zeit noch möglich, da dieser Anspruch nach § 898 BGB nicht der Verjährung unterliegt.
Die erste Instanz hatte noch zu Gunsten des vom Vorkaufsrecht Betroffenen entschieden, da dies der Rechtsprechung des BGH über 25 Jahre entsprach. Die Berufungsinstanz und schließlich der BGH vertraten nun eine abweichende Auffassung. Im Wesentlichen wird diese begründet mit dem Abstraktionsprinzip des deutschen Rechts. Dieses bestimmt, dass schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft und dingliches Erfüllungsgeschäft voneinander unabhängig sind.

Fazit:

Einmal mehr verdeutlicht diese Entscheidung, dass außerhalb der vermeintlichen Sicherheit des Grundbuchs Rechte bestehen können, die zur Berichtigung der Grundbuchlage führen können. Diese ohne explizite Hinweise im Vorfeld eines Kaufes zu erkennen, dürfte nahezu unmöglich sein. Umso mehr sind daher im Kaufvertrag Gewährleistungen bezüglich des Nichtbestehens von Rechten Dritter zwingend erforderlich, welche darüber hinaus auch einer langen Verjährung unterliegen müssen.