Erstherstellungspflicht bei steckengebliebenem Bau

Die Kläger sind Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Sondereigentümer zweier Dachgeschosseinheiten, die – anders als die übrigen Einheiten – vom ursprünglichen Bauträger aufgrund seiner Insolvenz nicht vollständig fertiggestellt wurden. Auf der Eigentümerversammlung beantragten sie daher die Durchführung baulicher Erstherstellungsmaßnahmen für diese Einheiten, der Antrag wurde jedoch mehrheitlich abgelehnt. Mit der Klage begehren sie die gerichtliche Ersetzung dieses Beschlusses. Das Amtsgericht und das Landgericht wiesen die Klage jeweils ab.

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts nun auf und begründete dies wie folgt: Ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gerichtlich zu ersetzen, soweit allein die Vornahme der geforderten Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Entscheidend ist dabei der sachliche Umfang des Erstherstellungs- bzw. Fertigstellungsanspruchs.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine spezifischen Regelungen zur Erstherstellungs- oder Fertigstellungspflicht der Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau. Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern jedoch ein Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu, zu dem auch die erstmalige Versetzung des Gemeinschaftseigentums in einen der Teilungserklärung entsprechenden Zustand gehört – einschließlich der Errichtung oder Fertigstellung bei einem steckengebliebenen Bau.

Dieser Anspruch dient der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Gesamtzustands der Wohnanlage und ist daher grundsätzlich von der Gemeinschaft zu erfüllen. Demgegenüber obliegt die Fertigstellung des Sondereigentums grundsätzlich dem jeweiligen Sondereigentümer. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt.

Auch Maßnahmen innerhalb der Sondereigentumseinheiten können ausnahmsweise der Gemeinschaft zugeordnet werden, wenn sie zur erstmaligen plangerechten Herstellung des Gesamtzustands der Anlage erforderlich sind. Hierzu können – wie im vorliegenden Fall – insbesondere auch die Errichtung innenliegender nichttragender Wände in verputzter Form samt den unter Putz verlegten Leitungen sowie der Anschluss an die zentrale Heizungsanlage nebst Zuleitungen und Heizkörpern gehören. Der darüberhinausgehende Innenausbau, insbesondere die Ausstattung mit Sanitärobjekten, verbleibt hingegen im Verantwortungsbereich des jeweiligen Sondereigentümers.

Fazit

Bei steckengebliebenen Bauträgerobjekten darf die Durchsetzung der Erstherstellungs- und Fertigstellungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht vorschnell auf die einzelnen Sondereigentümer verlagert werden. Der sachliche Umfang dieser Pflicht, insbesondere am Gemeinschaftseigentum ansetzende Maßnahmen zur plangerechten Fertigstellung, bedarf einer sorgfältigen rechtlichen Abgrenzung gegenüber rein sondereigentumsbezogenem Innenausbau. Vor Beschlussfassungen der GdWE und etwaigen Klageverfahren ist daher umfassend zu prüfen, inwiefern der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft obliegt und welche Rechte den betroffenen Sondereigentümern zustehen.

Autorin: Tugba Pollack
Senior Associate, Rechtsanwältin

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