Folgen übertriebener Beschreibungen im Maklerexposé

Angaben über den Zustand einer Immobilie im Exposé können zur Beschaffenheitsvereinbarung werden, selbst wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde.

In dem konkreten Fall hatte ein Makler eine Wohnung im Exposé als „topsaniert mit modernster Haustechnik” und einer Fußbodenheizung angepriesen. Aufgrund dieser Beschreibung ging der Interessent davon aus, dass die gesamte Wohnung mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist. Nach dem Kauf stellte der Käufer jedoch fest, dass die Haustechnik nicht den angegebenen Standards entsprach und im Gäste-WC keine Fußbodenheizung vorhanden war. Der Käufer erhob sodann Regressansprüche auf Schadensersatz gegen den Makler, da er sich durch die Angaben im Exposé getäuscht fühlte.

Das Gericht entschied vorliegend, dass der Makler für die irreführende Beschreibung im Exposé haftbar gemacht werden kann, da wesentliche Merkmale der Immobilie, insbesondere im Hinblick auf die Beheizung der Wohnung, falsch dargestellt wurden. In der Entscheidung betrachtete das Gericht die unzutreffenden Angaben als irreführend, da sie grundlegende Eigenschaften der Immobilie betrafen. Nach der rechtlichen Einschätzung des Gerichts konnten die falschen Exposé-Angaben als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden, insbesondere weil der Käufer von diesen Merkmalen einen erheblichen Mehrwert der Immobilie erwartete. Aufgrund der übertriebenen Darstellungen zur Beheizung der Wohnung haftete der Makler für den entstandenen Schaden.

Hieran ändert auch der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nichts. Dieser wird dann gemäß § 444 BGB ​für unwirksam erklärt, wenn der Verkaufspartei nach § 123 Absatz 1 BGB eine arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann. Nach dem Gericht lag vorliegend arglistiges Handeln zu Grunde, da der Makler wahrheitswidrig behauptete, den Käufer über das Nichtvorhandensein der Heizung im Gäste-WC informiert zu haben, obwohl er wusste, dass dies nicht der Fall war. Zudem ging er davon aus, dass der Käufer den Vertrag nicht geschlossen hätte, wenn er Kenntnis von der fehlenden Fußbodenheizung gehabt hätte.

Der Entscheidung lässt sich entnehmen, dass Immobilienmakler bei der Beschreibung von Objekten im Exposé besonders verantwortungsvoll und sorgfältig handeln sollten. Selbst wenn zwischen den Parteien ein Haftungsausschluss vereinbart wurde, können Übertreibungen oder falsche Dar​stellungen rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.