Fristbeginn bei Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in dem von der Klägerin errichteten Gebäudekomplex. Für die Jahre 2017 und 2018 lagen der Klägerin zunächst lediglich Grundsteuerbescheide für das zuvor unbebaute Grundstück vor, weshalb sie sich in den erteilten Betriebskostenabrechnungen eine Nachberechnung der Grundsteuer vorbehielt. Ende April 2020 erhielt die Klägerin einen geänderten Grundsteuerbescheid für die genannten Jahre.

Hiergegen legte sie aufgrund einer fehlerhaften Adressierung Einspruch ein. Der berichtigte Bescheid erging im Oktober 2020. Bereits im August 2020 forderte die Klägerin von den Beklagten einen Nachzahlungsbetrag auf Grundlage des im April zugegangenen Bescheids. Die Beklagten verweigerten die Zahlung mit der Begründung, die Nachberechnung sei verspätet erfolgt.

Der Bundesgerichtshof beanstandete die Annahme des Berufungsgerichts, die nachträgliche Grundsteuerabrechnung sei verspätet erfolgt. Zur Begründung führte er aus, dass der Vermieter die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen hat. Besteht jedoch ein Abrechnungshindernis, wie im vorliegenden Fall aufgrund der zunächst fehlenden Grundsteuerbescheide, ist eine Abrechnung noch innerhalb von drei Monaten nach Wegfall dieses Hindernisses zulässig. Wird diese Frist nicht eingehalten und hat der Vermieter die Verzögerung zu vertreten, entfällt der Anspruch auf Nachzahlung.

Weiter führte das Gericht aus, dass auch ein Grundsteuerbescheid, gegen den Einspruch eingelegt wurde, ein solches Abrechnungshindernis begründen kann. Dieses besteht so lange fort, bis nicht mehr mit inhaltlichen Änderungen zu rechnen ist. Grund hierfür ist, dass der Vermieter während des Einspruchsverfahrens eine mögliche inhaltliche Änderung des Grundsteuerbescheids nicht außer Acht lassen kann, da die Finanzbehörde die angefochtene Festsetzung erneut in vollem Umfang prüft, sodass auch eine abweichende Festsetzung möglich ist.

Eine Abrechnung vor Erlass des endgültigen Bescheids ist grundsätzlich unschädlich. Dass die Klägerin bereits vor Abschluss des Einspruchsverfahrens abrechnete, änderte nichts daran, dass sie grundsätzlich berechtigt gewesen wäre, dessen Ausgang abzuwarten.

Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass ein Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid ein Abrechnungshindernis begründen kann, solange noch mit einer inhaltlichen Änderung des Bescheids zu rechnen ist. Eine bereits vor Abschluss des Einspruchsverfahrens vorgenommene Abrechnung ist unschädlich. Für die Praxis ist daher maßgeblich, wann die Unsicherheit über die endgültige Festsetzung entfällt; ab diesem Zeitpunkt beginnt regelmäßig die dreimonatige Frist für die nachträgliche Abrechnung.

Autor: Christopher Templin
Senior Associate, Rechtsanwalt

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