Grunderwerbsteuer: Ende der Signing-Closing-Problematik bei Share Deals

Mit dem am 2. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlichten Neunten Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht hat der Gesetzgeber u.a. die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Share Deals grundlegend reformiert und die dauerhafte Anwendung der Steuervergünstigungen in §§ 5, 6 GrEStG bei rechtsfähigen Personengesellschaften geregelt. Kernstück der Reform ist ein gesetzlicher Anwendungsvorrang der „Erwerbstatbestände“ in § 1 Abs. 3, 3a GrEStG vor den „Bewegungstatbeständen“ der § 1 Abs. 2a, 2b GrEStG und somit der Ausschluss der bislang von der Finanzverwaltung vertretenen „Signing-Closing-Theorie“, wonach Vertragsabschluss und Anteilsübergang – auch bei unverändertem Grundstücksbestand – zwei grunderwerbsteuerbare Erwerbsvorgänge begründen sollen. Die Reform berücksichtigt nicht zuletzt die zunehmend kritische Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs diesbezüglich. Dieser hatte in mehreren AdV-Beschlüssen erhebliche Zweifel an der bislang von der Finanzverwaltung vertretenen „Signing-Closing-Theorie“ geäußert und damit den gesetzgeberischen Handlungsbedarf verdeutlicht. Durch die Neuordnung des Anwendungsvorrangs der anteilsbezogenen Erwerbstatbestände des § 1 GrEStG mittels des neu eingeführten § 1 Abs. 3b GrEStG wird zwar das bislang bestehende Risiko einer doppelten Grunderwerbsteuerbelastung desselben Lebenssachverhalts vermieden. Es ergeben sich jedoch neue grunderwerbsteuerliche Folgefragen.

Signing/Closing – Ausgangslage: Die bisherige Verwaltungspraxis

Nach bisherigem Verständnis der Finanzverwaltung konnten bei mittel- oder unmittelbaren Share Deals mit grundbesitzenden Gesellschaften sowohl der schuldrechtliche Abschluss des Anteilskaufvertrags (Signing) nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 3 GrEStG als auch der zeitlich nachfolgende dingliche Übergang der Anteile (Closing) nach § 1 Abs. 2a oder Abs. 2b GrEStG jeweils eigenständige grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgänge verwirklichen. Dies war insbesondere deshalb von Bedeutung, weil zwischen Signing und Closing regelmäßig mehrere Wochen oder sogar Monate liegen – etwa aufgrund noch durchzuführender behördlicher Prüfverfahren, Finanzierungsvorbehalten oder sonstiger Vollzugsbedingungen. Lediglich, soweit die Verwirklichung des § 1 Abs. 3 Nr. 2 oder 4 GrEStG gleichzeitig erfolgt, solle der Anwendungsvorrang der § 1 Abs. 2a, 2b GrEStG gelten.

Zwar konnte nach der bisherigen gesetzlichen Konzeption eine doppelte Steuerbelastung gemäß § 16 Abs. 4a und Abs. 5 GrEStG vermieden werden. Voraussetzung hierfür war jedoch insbesondere die fristgerechte und vollständige Anzeige der grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgänge bei Signing als auch bei Closing. Erfolgte eine Anzeige z.B. – in geringen Teilen – unvollständig, drohte eine doppelte Grunderwerbsteuerfestsetzung für ein und denselben Lebenssachverhalt. Selbst geringe formale Versäumnisse bei den Anzeigepflichten konnten somit zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen.

Signing/Closing – Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs

Diese Auffassung geriet spätestens durch die jüngere BFH-Rechtsprechung erheblich unter Druck. Mit AdV-Beschlüssen vom 9. Juli und 27. Oktober 2025 äußerte der BFH ernstliche Zweifel daran, dass bei einem Erwerb von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, bei dem das schuldrechtliche Erwerbsgeschäft (Signing) und die Übertragung der Anteile (Closing) zeitlich auseinanderfallen, zweimal Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2b und § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG festgesetzt werden kann, wenn dem Finanzamt im Zeitpunkt der Festsetzung der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG bekannt ist, dass die Übertragung der Anteile (Closing) bereits erfolgt ist (BFH, Beschl. v. 9.7.2025 – II B 13/25 (AdV), BStBl. II 2025, 874; BFH, Beschl. v. 27.10.2025 – II B 47/25 (AdV), BStBl. II 2026, 85). Nach der Rechtsansicht des BFH lässt sich eine zeitliche Begrenzung des Anwendungsvorrangs der § 1 Abs. 2a, 2b GrEStG weder aus dem Wortlaut des § 1 Abs. 3 GrEStG noch aus der Gesetzesbegründung entnehmen.

Auch wenn die Entscheidungen lediglich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ergangen sind, stärkten sie die Rechtsposition der Steuerpflichtigen erheblich. Sie sind ein deutlicher Hinweis, dass die bisherige Verwaltungsauffassung einer Überprüfung im Hauptsacheverfahren wohl kaum standhalten dürfte.

Signing/Closing – Gesetzgeberische Reaktion

Der Gesetzgeber hat diese Entwicklung nun zum Anlass genommen, die Ergänzungstatbestände des § 1 GrEStG grundlegend neu zu strukturieren. So wurden die bisher in § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG enthaltenen Subsidiaritätsklauseln gestrichen und ein neuer § 1 Abs. 3b GrEStG ergänzt. Dieser erklärt § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG für nicht anwendbar, „soweit“ Anteile in Erfüllung eines Rechtsgeschäfts nach Abschluss eines Rechtsgeschäfts i.S.v. § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 3 GrEStG (Signing-Closing-Konstellationen), i.S.v. § 1 Abs. 3a GrEStG oder ohne vorausgegangenes Rechtsgeschäft nach § 1 Abs. 3 Nr. 2 oder 4 GrEStG oder nach § 1 Abs. 3a GrEStG übergehen. Damit werden Share Deals mit grundbesitzenden Gesellschaften vorrangig bei Signing nach § 1 Abs. 3 GrEStG besteuert. Die bisherige gesetzliche Grundlage für die Doppelbesteuerungsproblematik wird damit beseitigt. Gleichwohl bleibt die Reichweite dieser gesetzlichen Neuregelung im Hinblick auf die Altgesellschaftereigenschaft des § 1 Abs. 2a, 2b GrEStG bei einem Erwerb in mehreren Tranchen fraglich, was mittels nachfolgendem Beispiel verdeutlicht wird:

Beispiel

Die X-GmbH hält ein inländisches Grundstück. An dieser sind A zu 85%, B zu 5% und C zu 10% seit Gründung beteiligt. Im Jahr 1 verkauft und überträgt A seinen Anteil (85%) an die Y-GmbH. Im Jahr 2 verkauft und überträgt B seinen Anteil (5%) ebenfalls an die Y-GmbH. C verkauft und überträgt seinen Anteil im Jahr 3 an die Z-GmbH.

Es stellt sich die Frage, ob bzw. inwieweit der Anwendungsvorrang des Erwerbstatbestands gem. § 1 Abs. 3b GrEStG auf den Bewegungstatbestand in § 1 Abs. 2b GrEStG „durchschlägt“. Gemäß § 1 Abs. 3b GrEStG gilt dieser Anwendungsvorrang lediglich „soweit“. Fraglich ist somit, ob dieser nur für den Verkauf und Übergang der 5%igen Beteiligung im Jahr 2 oder auch für Verkauf und Übergang der 85%igen Beteiligung im Jahr 1 gilt. Davon ist abhängig, ob der Übergang der 10%igen Beteiligung im Jahr 3 gem. § 1 Abs. 2b GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegt und damit ein Lebenssachverhalt im Ergebnis dennoch zweimal der Grunderwerbsteuer unterworfen wird.

Hier sollte kurzfristig vom Gesetzgeber nachgebessert werden, um Rechtssicherheit zu schaffen und das gesetzgeberische Ziel der einmaligen Besteuerung eines Lebenssachverhalts zweifelsfrei umzusetzen.

Daneben sollte gesetzlich klargestellt werden, dass der Anwendungsvorrang des § 1 Abs. 3b GrEStG auch in den Fällen gilt, bei denen Signing und Closing zeitgleich erfolgen, d.h. Closing nicht „nach Abschluss dieses Rechtsgeschäfts“ stattfindet.

Die dargestellte Neuregelung gilt ab dem 3. Juli 2026. Sie bezieht auch „schwebende“ Transaktionen mit ein, bei denen Signing vor dem 3. Juli 2026 erfolgte.

Flankierend hebt der Gesetzgeber § 16 Abs. 4a sowie § 16 Abs. 5 Satz 2 GrEStG auf und verlängert die Anzeigefrist des § 19 Abs. 3 GrEStG von zwei Wochen auf einheitlich einen Monat. Darüber hinaus wird die Steuerschuldnerschaft nach § 13 Nr. 5 GrEStG (bei Vereinigung von Anteilen/Übertragung vereinigter Anteile) und § 13 Nr. 8 GrEStG (bei wirtschaftlicher Beteiligung i.S.v. § 1 Abs. 3a GrEStG) auf die grundbesitzende Gesellschaft ausgeweitet, wodurch diese künftig ebenfalls in die Anzeigeobliegenheiten einbezogen wird.

Gesamthandsfiktion – Dauerhafte Fortgeltung der Begünstigungen für Personengesellschaften

Ein weiteres wesentliches Element des Neunten Gesetzes zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht ist die Streichung der Artikel 30 und 36 Absatz 5 des Kreditzweitmarktförderungsgesetzes. Diese Vorschriften sahen die Anwendung des § 24 GrEStG, wonach für Zwecke der Grunderwerbsteuer rechtsfähige Personengesellschaften als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen gelten, mit Frist bis zum 31. Dezember 2026 vor. Durch die Entfristung von § 24 GrEStG bleiben die Vergünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG für Grundstücksübertragungen im Zusammenhang mit rechtsfähigen Personengesellschaften auch über den bislang vorgesehenen Stichtag des 31. Dezember 2026 hinaus erhalten. Insbesondere für (konzerninterne) Umstrukturierungen bleibt damit ein wesentliches grunderwerbsteuerliches Privileg erhalten.

Fazit

Die Reform schafft Rechtssicherheit bei Transaktionen mit Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften, wenngleich wichtige Anwendungsfragen, insbesondere bei mehrstufigen Erwerben offenbleiben. Hier sollte der Gesetzgeber kurzfristig nachbessern. Zugleich erleichtert die Verlängerung der Anzeigefrist die praktische Umsetzung grunderwerbsteuerlicher Anzeige- und Mitwirkungspflichten. Positiv hervorzuheben ist zudem die dauerhafte Fortgeltung der grunderwerbsteuerlichen Begünstigungen für Personengesellschaften. Durch die Entfristung der Gesamthandsfiktion des § 24 GrEStG bleiben die Steuervergünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG auch über den 31. Dezember 2026 hinaus anwendbar. Damit wird die bislang im Zusammenhang mit dem MoPeG bestehende Rechtsunsicherheit beseitigt und die Planungs- und Gestaltungssicherheit für grundbesitzende Personengesellschaften nachhaltig gestärkt.

Gleichwohl bleibt eine sorgfältige steuerliche Strukturierung von Unternehmenstransaktionen mit grundstückshaltenden Gesellschaften unerlässlich. Insbesondere bei laufenden Transaktionen, Übergangsfällen oder Fällen, in denen zwischen Signing und Closing weiterer Grundbesitz erworben wird, sind die Neuregelungen sowie deren Anwendungsbereich eingehend zu prüfen. Ebenso sollten in der Transaktionsdokumentation Regelungen zu Mitwirkungspflichten, Garantien und steuerlichen Freistellungen an die neue Rechtslage angepasst werden.