Steuerassistentin
Grundsteuerreform: BFH bestätigt Bundesmodell – Praxisfolgen für Städte und Gemeinden
- Die Grundsteuer-Reform nach dem Bundesmodell ist vorerst bestätigt.
- Für Kommunen bedeutet das Planungssicherheit und stabile Einnahmen.
- Die Entwicklungen bleiben dynamisch: Einspruchsmöglichkeiten und weitere Entscheidungen stehen an.
- Unsere Praxistipps für Kommunen sowie unser Beratungsangebot können Sie unterstützen.
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Die Grundsteuer sichert die Finanzierung kommunaler Aufgaben und bietet Kommunen über die Hebesatzgestaltung ein zentrales Steuerungsinstrument. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte, war eine Reform zwingend erforderlich. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurde das sogenannte Bundesmodell eingeführt, das seit dem 1. Januar 2025 gilt. Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) am 10. Dezember 2025 eine wegweisende Entscheidung getroffen: Die Reform ist verfassungsgemäß.
Das BFH-Urteil vom 10.12.2025
In drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) wies der BFH die Klagen von Eigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin gegen das Bundesmodell ab. In den drei konkret verhandelten Fällen ging es um Wohneigentum im Ertragswertverfahren. Die Richter stellten klar:
- Typisierung und Pauschalierung sind zulässig, um ein massentaugliches Bewertungsverfahren für rund 36 Millionen Grundstücke zu gewährleisten.
- Die Heranziehung von Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
- Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes war gegeben, auch wenn die gesetzliche Grundlage nicht vollständig ausgeschöpft wurde.
Damit bleibt das Bundesmodell bestehen und die aktuellen Grundsteuerbescheide behalten ihre Gültigkeit. Rückzahlungen sind nicht vorgesehen.
Optionen für Steuerpflichtige
Trotz der Bestätigung des Bundesmodells bleibt eine wichtige Korrekturmöglichkeit bestehen:
Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche gemeine Wert seiner Immobilie mindestens 40 % unter dem festgesetzten Grundsteuerwert liegt, kann im Einspruchsverfahren ein Gutachten vorlegen (§ 220 Abs. 2 BewG). Diese Regelung wurde erst aufgrund der BFH-Rechtsprechung eingeführt und schützt vor unzumutbaren Ungleichbehandlungen.
Kommunale Perspektive
Für Kommunen bedeutet das Urteil vor allem eines: Planungssicherheit. Die erwarteten Einnahmen aus der Grundsteuer sind nicht gefährdet, und die Hebesatzgestaltung bleibt ein wirksames Instrument der kommunalen Finanzpolitik.
Zudem eröffnet die Reform Chancen für die Digitalisierung und Automatisierung der Bewertungsverfahren. Der BFH betonte ausdrücklich, dass der Gesetzgeber ein massentaugliches Verfahren schaffen durfte, um Bewertungsstaus wie bei den Einheitswerten von 1964 zu vermeiden.
Ausblick und offene Fragen
Die juristische Auseinandersetzung ist jedoch nicht beendet. Verbände wie Haus & Grund haben bereits angekündigt, Verfassungsbeschwerde einzulegen. Außerdem stehen weitere Verfahren zu länderspezifischen Modellen an:
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (Verhandlung im April 2026).
- Bayern: wertunabhängiges Flächenmodell/Äquivalenzzahlenmodell.
Zudem wurde in Nordrhein-Westfahlen (Gelsenkirchen) kürzlich die Hebesatz-Differenzierung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien (Grundsteuer B) für rechtswidrig erklärt (Aktenzeichen: 5 K 2074/25 (Essen), 5 K 3234/25 (Bochum), 5 K 3699/25 (Dortmund), 5 K 5238/25 (Gelsenkirchen).
Diese Entscheidungen könnten die Diskussion um die Ausgestaltung der Grundsteuer erneut beleben und auch für Kommunen relevant werden, insbesondere wenn sich die Modelle in ihrer Wirkung auf die Steuerbasis unterscheiden.
Fazit
Die Grundsteuer-Reform nach dem Bundesmodell ist vorerst bestätigt. Für Kommunen bedeutet das Rechtssicherheit und stabile Einnahmen. Gleichwohl bleibt die Entwicklung dynamisch: Einspruchsmöglichkeiten für Steuerpflichtige, mögliche Verfassungsbeschwerden und anstehende Entscheidungen zu Länder-Modellen sorgen dafür, dass die Grundsteuer weiterhin ein spannendes Thema bleibt – sowohl für die kommunale Praxis als auch für die steuerrechtliche Diskussion.
Praxis-Tipp für Kommunen
- Hebesatzplanung: Die aktuelle Rechtslage erlaubt eine verlässliche Kalkulation der Einnahmen.
- Monitoring: Beobachten Sie die Verfahren zu Länder-Modellen und mögliche Anpassungen.
- Digitalisierung nutzen: Automatisierte Bewertungsverfahren können Verwaltungsaufwand reduzieren.
Um die Planung von Einnahmen und Ausgaben noch präziser durchführen und verschiedene Hebesatz-Szenarien simulieren zu können, haben wir ein spezielles Tool entwickelt, das Kommunen bei der Analyse und Entscheidungsfindung unterstützt, beispielsweise bei der Frage, wie Hebesätze angepasst werden sollen. Mit diesem Tool lassen sich Zahlungsströme transparent darstellen und die Auswirkungen von Hebesatzänderungen grafisch analysieren. Durch die Simulation wird zudem sichtbar, wie sich Änderungen auf der Einnahmenseite, etwa durch angepasste Hebesätze oder andere Maßnahmen, auf den finanziellen Spielraum für Ausgaben auswirken.
Wir beraten Sie gern!