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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Pflichtverletzungen gegenüber Sondereigentümern
- GdWE kann grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum haften
- Garantiehaftung für jeden Mangel besteht nicht
- Baurechtliche Anforderungen sollen frühzeitig geprüft werden
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
BGH, Urteil vom 27. Februar 2026, Az.: V ZR 18/25: Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, kann ein Wohnungseigentümer Schadensersatz verlangen.
Die Klägerin ist Eigentümerin einer zweigeschossigen Wohnung, deren Dachgeschoss an ein Unternehmen verpachtet war, welches die Einheit anschließend weitervermietete. Die Wohnung verfügt über Küche, Bad und eigene Anschlüsse und ist nach der Teilungserklärung ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt. Wegen des Fehlens eines bauordnungsrechtlich erforderlichen zweiten Rettungswegs untersagte die zuständige Behörde die weitere Nutzung, woraufhin das Pachtverhältnis gekündigt wurde. Die Klägerin machte gegenüber der GdWE einen Schadensersatzanspruch wegen des entgangenen Pachtertrags geltend. Zur Begründung führt sie an, die GdWE habe ihre Pflicht zur Herstellung des zweiten Rettungswegs nicht erfüllt.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Schadensersatzanspruch grundsätzlich in Betracht kommt. Voraussetzung hierfür ist, dass die GdWE ihre gemäß § 18 Abs. 1 WEG obliegende Verwaltungspflicht schuldhaft verletzt hat. Die Herstellung eines bauordnungsrechtlich erforderlichen zweiten Rettungswegs stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar, der die GdWE nachzukommen hat. Auch haftet die GdWE für pflichtwidriges Verhalten des Verwalters, ihrer Erfüllungsgehilfen sowie für Willensbildungsfehler innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Des Weiteren hat die Verpachtung der Einheit den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung zu genügen. Nach der Teilungserklärung ist die Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken vorgesehen. Eine Wohnnutzung könne nicht allein deshalb verneint werden, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hatte. Entscheidend sei vielmehr, welche Nutzung durch den Endnutzer vorgesehen war.
Eine Haftung der GdWE komme jedoch erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, ab dem die Gemeinschaft ihrer Erfüllungspflicht hätte nachkommen können. Bei der Unterlassung einer Maßnahme setzt dies voraus, dass die Gemeinschaft die entsprechende Pflicht kannte oder hätte erkennen müssen. Wird die zweckentsprechende Wohnnutzung einer Einheit untersagt, weil öffentlich-rechtliche Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum nicht erfüllt sind, ist die GdWE grundsätzlich zum Handeln verpflichtet. Ein Mitverschulden der betroffenen Eigentümer, etwa durch das Unterlassen einer Beschlussvorlage zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, kann im Rahmen der Schadensersatzbemessung zu einer Anspruchskürzung führen.
Fazit
Die Entscheidung zeigt, dass die GdWE grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum haften kann. Eine Garantiehaftung für jeden Mangel besteht jedoch nicht. Maßgeblich ist, ab wann die erforderliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen und umgesetzt werden können. In der Praxis sollten baurechtliche Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum daher frühzeitig geprüft und notwendige Maßnahmen rechtzeitig beschlossen werden.
Autor: Christopher Templin (Senior Associate, Rechtsanwalt)
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