Haftung des Sondereigentümers bei Schaden an anderem Sondereigentum

Ein Eigentümer einer vermieteten Einheit haftet für einen allein vom Mieter der Einheit schuldhaft verursachten Schaden nicht.

Dies hat das BGH in seinem jüngsten Urteil entschieden. Folgender Sachverhalt lag dem zugrunde: In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft wurden jeweils von Mietern im Erdgeschoss ein Restaurant und im Obergeschoss eine Zahnarztpraxis betrieben. Bei Außentemperaturen von -20°C brach eine Kaltwasserleitung, die noch von den früheren Bruchteilseigentümern in einem nachträglich eingebauten Podest lose verlegt worden war und – von dem Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung getrennt – zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstanden Wasserschäden in der gastronomisch genutzten Einheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurden. Mit der Klage macht der Gebäudeversicherer aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von EUR 73.137,40 wegen der in der gastronomisch genutzten Einheit entstandenen Schäden geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen wandte sich der Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision.

Der BGH hebt nun die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zurück. Zwar bestätigt der BGH erneut seine Rechtsprechung, dass § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf Grobimmissionen zwischen zwei Sondereigentumseinheiten analoge Anwendung findet. Da die Kaltwasserleitung nur den Zahnarztstuhl versorgte, stand sie nicht im Gemeinschaftseigentum, was einen Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB verhindert hätte (BGHZ 185, 371 Rz. 19 ff.).

Nach Ansicht des BGH wurde von den Vorinstanzen allerdings nicht gewürdigt, inwieweit der Schaden auf einem schuldhaften Verhalten des Mieters beruht, konkret dem Nichtbeheizen der Arztpraxis. Sollte der Schaden alleine hierauf beruhen, so wäre der Eigentümer der Einheit weder als mittelbarer Handlungsstörer noch als Zustandsstörer verantwortlich. Bei einer Mitverursachung würden beide – Vermieter und Mieter – als Gesamtschuldner haften, so der BGH.

Das Landgericht muss nun klären, ob die Leitung unzureichend isoliert war und dies den Schaden (mit-)verursacht haben könnte oder der Schaden ausschließlich auf mangelnde Beheizung durch den Mieter zurückzuführen ist.

Fazit

Die Entscheidung des BGH ist nicht zu beanstanden. Für die nach Inkrafttreten des neuen WEG-Gesetzes entstandenen Ersatzansprüche lässt der neue § 14 Abs. 3 WEG allerdings keinen Raum mehr für eine Analogie zu § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.