Halbteilungsgrundsatz bei Maklerprovision

Der Kläger war als Immobilienmakler tätig und bot im Internet ein Grundstück mit Haus als vermietetes Zweifamilienhaus an. Der Beklagte schloss mit dem Kläger einen Maklervertrag, wonach im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 6,55% einschließlich Umsatzsteuer geschuldet sein sollte. Das Objekt bestand aus zwei Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss, die jeweils über eigene Wohnungseingänge, Bad und Küche verfügten. Zum Zeitpunkt des späteren Kaufvertragsschlusses waren beide Wohneinheiten an unterschiedliche Mietparteien vermietet. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie ebenfalls als Zweifamilienhaus bezeichnet. Der Kläger verlangte nach Abschluss des Kaufvertrags die vereinbarte Maklerprovision. Der Beklagte verweigerte die Zahlung und berief sich darauf, der Maklervertrag verstoße gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB. 

Der Bundesgerichtshof bestätigte den Provisionsanspruch des Maklers. Der Maklervertrag sei nicht wegen eines Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam. Zwar könne ein Objekt auch dann als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB einzuordnen sein, wenn es im Zeitpunkt des Erwerbs objektiv als Mehrfamilienhaus ausgestaltet ist. Maßgeblich sei jedoch, ob der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dienen soll.  

Im konkreten Fall ergab sich ein solcher Erwerbszweck nicht aus den objektiven Umständen. Das Objekt verfügte über zwei vollwertige Wohnungen mit eigenen Wohnungseingängen, Bad und Küche. Die kleinere Einheit hatte auch keine lediglich untergeordnete Bedeutung. Hinzu kam, dass beide Wohneinheiten vermietet waren und das Objekt sowohl im Internetangebot als auch im notariellen Kaufvertrag als Zweifamilienhaus bezeichnet wurde. Der Beklagte hätte daher seine Absicht, das Objekt als Einfamilienhaus nutzen zu wollen, spätestens bei Abschluss des Maklervertrags gegenüber dem Makler erkennbar machen müssen. Spätere Hinweise bei Besichtigungen oder in Telefonaten genügten hierfür nicht.  

Fazit  

Die Entscheidung konkretisiert den Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes bei Maklerprovisionen. Maßgeblich ist nicht allein die objektive bauliche Einordnung des Objekts, sondern auch der für den Makler rechtzeitig erkennbare Erwerbszweck. Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus als Einfamilienhaus nutzen möchte, muss dies dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags deutlich machen. Andernfalls kommt § 656c BGB jedenfalls nicht aufgrund einer erst später offengelegten Nutzungsabsicht zur Anwendung.

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