Investitions(un)sicherheit im Ausbaugebiet Teil 2: Rechtliche Absatzsicherungsinstrumente

Wer jetzt die richtigen Weichen stellt, sichert die Anschlussdichte und schafft Investitionssicherheit. Der Schlüssel liegt in einer klaren Strategie, kluger Vertragsgestaltung und einer entsprechenden Kommunikation mit potenziellen Anschlussnehmern, durch die Hemmnisse früh erkannt und Lösungen ermöglicht werden können. Wir zeigen, wie Sie den Weg für einen wirtschaftlich tragfähigen Netzausbau ebnen.

Der Ausbau von Fernwärmenetzen insbesondere im Bestand stellt Fernwärmeversorgungsunternehmen und Kommunen vor erhebliche rechtliche, wirtschaftliche und praktische Herausforderungen.

Dem Ausbau im Gebäudebestand kommt jedoch hinsichtlich der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung zentrale Bedeutung zu. Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet die Kommunen aktuell zur Aufstellung einer kommunalen Wärmeplanung und zur schrittweisen Transformation hin zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung bis 2045.

Im Rahmen vieler Transformationspläne sowie der kommunalen Wärmeplanung wurde ein hohes theoretisches Potenzial für Fernwärme identifiziert.

Gleichwohl zeigt die Praxis, dass der Netzausbau im Bestand häufig hinter den Erwartungen zurückbleibt. Ursächlich hierfür sind meist rechtliche und wirtschaftliche Hemmnisse.

Der Ausbau ist keine rein infrastrukturelle Aufgabe, sondern ein komplexer Abstimmungsprozess zwischen Kommune, Versorger und Grundstücks- und Gebäudeeigentümern. Gleichzeitig müssen technische aber auch insbesondere wirtschaftliche und rechtliche Aspekte eng miteinander verzahnt werden.

Die Bedeutung der Wärmeabnahmedichte

Die Wirtschaftlichkeit eines Wärmenetzes hängt maßgeblich von der Wärmeabnahmedichte ab. Dort, wo eine hinreichende Wärmeabnahmedichte erreicht werden kann, stellt die leitungsgebundene Wärmeversorgung eine wirtschaftlich tragfähige Option dar. Voraussetzung für einen wirtschaftlichen Netzbetrieb ist daher eine ausreichende Zahl dauerhaft angeschlossener Abnehmer.

Gerade im Bestand wird deutlich, dass neben der Identifikation geeigneter Gebiete mit ausreichender Wärmeabnahmedichte auch praktische und vertragliche Herausforderungen zu berücksichtigen sind. Es muss eine Abstimmung mit bestehenden Nutzungen des öffentlichen Raumes stattfinden. Hinzu treten unterschiedliche Ausgangssituationen auf Seiten der Eigentümer – von kürzlich modernisierten Heizungsanlagen bis hin zu individuellen wirtschaftlichen Abwägungen.

Hierbei stellt sich schnell die Frage, wie die Wärmeabnahme in Bestandsgebieten gesichert und Planungssicherheit vor Errichtung der Wärmenetze geschaffen werden kann. Insbesondere kommen hier vertragliche Regelungen in Betracht, da gerade im Bestand oft Hemmnisse bei der öffentlich-rechtlichen oder dinglichen Absatzsicherung durch Eintragungen im Grundbuch bestehen.

Der Anschluss- und Benutzungszwang im Bestand

Ein wesentliches Hemmnis beim Ausbau von Fernwärmenetzen in Bestandsgebieten ist die fehlende Sicherheit eines langfristigen Wärmeabsatzes. Ein Anschluss- und Benutzungszwang kann in Bestandsgebieten je nach spezifischem Landesrecht nicht ohne Weiteres auferlegt werden. Selbst wenn entsprechende Regelungen durch eine kommunale Satzung möglich sind, müssen darin ausreichende Übergangsfristen und Befreiungsmöglichkeiten vorgesehen werden.

Deshalb sollten sich Kommunen und Wärmenetzbetreiber bereits frühzeitig mit den öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten auseinandersetzen, um die Rechtslage korrekt zu erfassen und bei der weiteren Planung von zutreffenden Prämissen ausgehen zu können.

Die Eintragung von Dienstbarkeiten und Zustimmung der Eigentümer

Eine Dienstbarkeit als dingliches Recht kann grundsätzlich ein Grundstück zugunsten eines Dritten oder eines anderen Grundstücks belasten und bestimmte Nutzungen erlauben oder untersagen. Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, die als Unterlassungsdienstbarkeiten langfristig den Wärmebezug einzelner Grundstücke absichern können, eignen sich zwar oft gut für die Absicherung der dauerhaften Wärmeversorgung. Für die Eintragung der Dienstbarkeiten ins Grundbuch ist jedoch die Einwilligung bzw. Mitwirkung des jeweiligen Grundstückseigentümers erforderlich.

Private Grundstückseigentümer sind dagegen leider seltener gewillt ihre Grundstücke mit Dienstbarkeiten zu belasten oder sich über normale Vertragslaufzeiten hinaus einer bestimmten Wärmeversorgung zu verpflichten. Leitungsrechte sind meist akzeptiert, Unterlassungsdienstbarkeiten dagegen im Bestand kaum durchsetzbar. Diese Regelungen eignen sich im Bestand meist nur in Ausnahmefällen, etwa wenn ein Bauträger größere Sanierungsprojekte umsetzt oder zur beidseitigen Absicherung einer langfristigen Fernwärmeversorgung bei Großabnehmern. Im Gebäudebestand kann es daher durchaus sinnvoll sein, die Eintragung von Dienstbarkeiten prüfen zu lassen und frühzeitig zu thematisieren. Eine langfristige flächendeckende Absicherung der Wärmeversorgung auf diesem Weg scheitert in der Praxis jedoch häufig an einzelnen Eigentümern. Vor diesem Hintergrund gewinnen vertragliche Sicherungsinstrumente im Bestand besondere Bedeutung.

Vertragliche Ausgestaltungsoptionen

Begleitend zu den oben genannten Sicherungsinstrumenten ist es aufgrund der dargestellten Hemmnisse wichtig, sich bereits frühzeitig damit auseinanderzusetzen, zu welchen Zeitpunkten in der Planung und in welchem konkreten Umfang eine vertragliche Regelung mit den potenziellen Kunden sinnvoll ist.

Das Zivilrecht bietet hier eine Vielzahl von Ausgestaltungsoptionen – von einem noch unverbindlichen Letter of Intent, der sich vor allem bei Ankerkunden eignen kann, um die ersten Interessen und Vorstellungen der Parteien festzuhalten, bis zum verbindlichen Anschluss- und Wärmelieferungsvertrag. Wärmeversorger können und sollten hier ausloten, welches Planungsstadium derzeit vorliegt, welche Vorstellungen der Parteien bestehen und wie die verschiedenen Bedürfnisse in Einklang gebracht werden können. Dabei sollten auch etwaige Planungen zur Beantragung von Fördermitteln frühzeitig berücksichtigt werden, um einen etwaigen vorzeitigen Maßnahmenbeginn zu verhindern. Außerdem ist zu vermeiden, dass frühzeitig genannte Preise eine dauerhafte Erwartungshaltung prägen. Gerade in frühen Planungsstadien können sich noch zahlreiche Rahmenbedingungen verändern. Daher sollten mögliche Preise erst bei ausreichender Projektreife kommuniziert werden. Wie bereits im ersten Teil dieser Artikelreihe dargestellt, hängt die Wirtschaftlichkeit von Wärmenetzen maßgeblich von stabilen Anschlussquoten ab.

Hemmnisse für Vermieter

Vermieter haben häufig Bedenken hinsichtlich der Voraussetzungen der Wärmelieferverordnung und des § 556c BGB.

Vermieter befürchten häufig, dass die Umstellung auf Fernwärme zu höheren Kosten führt, die sie nicht vollständig auf die Mieter umlegen können, was zu finanziellen Belastungen ihrerseits führen kann. Daher ist es empfehlenswert, bereits frühzeitig mit potenziellen Kunden über die aktuellen Kosten und die Finanzierung der Wärmeversorgung zu sprechen. Für Wärmeversorger ist zur Kundengewinnung wichtig, sich in die Situation der Vermietenden hineinzuversetzen und die Kommunikation zu suchen, wenn auf der Gegenseite Verunsicherung herrscht. Oft muss erst einmal rechtlich geprüft werden, ob § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung für das konkrete Mietverhältnis Anwendung finden. Dies hängt von der konkreten Ausgestaltung der Mietverträge und der bisherigen Wärmeversorgung ab und unterliegt somit Einzelfallprüfungen. Wenn § 556c BGB als einschlägig identifiziert wird muss im Anschluss nach noch aktueller Rechtslage eine Kostenneutralitätsberechnung durchgeführt werden. Je nach konkreter Tarifgestaltung und Bereitschaft der Vermietenden, Fixkosten bereits zu Beginn des Vertragsschlusses zu tragen, bestehen hier in der Regel noch verschiedene Ausgestaltungsmöglichkeiten.

Zudem ist zu beachten, dass die gesetzlichen Regelungen des § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung bereits seit Längerem in der Kritik stehen und damit zu rechnen ist, dass eine Novellierung spätestens gemeinsam mit der AVBFernwärmeV durchgeführt werden wird. Das am 24. Februar 2026 von der Bundesregierung veröffentlichte Eckpunktepapier zur Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes greift auch eine Anpassung des § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung (WärmeLV) auf. So soll das Kostenneutralitätsgebot angepasst werden, da es die Umstellung auf Fernwärme im Bestand derzeit teilweise ausbremst. Es besteht daher Hoffnung, dass sich die Gesetzeslage zeitnah an die Transformationsbemühungen im Gebäudesektor anpassen wird und der Anschluss von Bestandsobjekten dadurch erleichtert werden kann.

Fazit

Im Ergebnis zeigt sich: Der Ausbau und die Transformation von Wärmenetzen im Bestand sind weniger eine rein technische Aufgabe als vielmehr ein strategischer und rechtlicher Abstimmungsprozess. Eine frühzeitige, transparente und rechtlich fundierte Kommunikation mit potenziellen Kunden – insbesondere mit Ankerkunden – ist entscheidend, um Hemmnisse zu identifizieren, wirtschaftliche Lösungen zu entwickeln und Investitionssicherheit zu schaffen.

Der Ausbau von Fernwärmenetzen im Bestand stellt Versorgungsunternehmen vor rechtliche, technische und wirtschaftliche Herausforderungen. Mit einer klugen Vertragsgestaltung, transparenten Preisstrukturen und einer klaren Strategie lassen sich diese Herausforderungen jedoch erfolgreich adressieren.

Gern begleiten wir Sie gemeinsam mit unseren technisch-betriebswirtschaftlichen und juristischen Kolleginnen und Kollegen bei der Umsetzung Ihrer Projekte!

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