Aktuelle höchst- und obergerichtliche Rechtsprechung

Woche für Woche ergehen die unterschiedlichsten Entscheidungen der Gerichte zu immobilienrechtlichen Streitigkeiten und Fragestellungen. In dieser kurzen Auswahl stellen wir Ihnen einige interessante Entscheidungen aus der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung vor.

Kündigungsrecht nach § 4 Abs. 7 VOB/B ist unwirksam

Der BGH hat eine Entscheidung (Urteil vom 19.01.2023 – AZ VII ZR 34/20) getroffen, die eine hohe praktische Relevanz haben dürfte. Nach der Entscheidung des BGH ist der § 4 Abs. 7 VOB/B im Rahmen einer AGB-Kontrolle unwirksam. Auftraggeber von Bauleistungen hatten bei Vereinbarung der VOB/B die Möglichkeit, recht einfach eine außerordentliche Kündigung bei Mängeln vor Abnahme auszusprechen. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ist dies nun nicht mehr möglich. Traten bei Bauleistungen schon vor Abnahme Mängel auf, war es einem Auftraggeber nach vorgenannter Regelung bisher möglich, eine angemessene Frist zu deren Beseitigung zu setzen und dann im Falle des fruchtlosen Fristablaufs die Kündigung anzudrohen und nach weiterem Ablauf der Mangelbeseitigungsfrist den gesamten Bauvertrag zu kündigen. Ein etwaiges Zuwarten bis zur Fertigstellung der Leistung und eine Abnahme derselben war daher nicht erforderlich, um Mängelrechte geltend zu machen. Die Entscheidung ist zutreffend und wird die Praxis erheblich beeinflussen, weil die Regelung, die es nur in der VOB/B gibt und nicht im BGB, in der Vertragspraxis relativ häufig angewendet wurde.

Auszug aus der VOB/B

§ 4 Ausführung

(…)

(7)
¹Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt werden, hat der Auftragnehmer auf eigene Kosten durch mangelfreie zu ersetzen.

²Hat der Auftragnehmer den Mangel oder die Vertragswidrigkeit zu vertreten, so hat er auch den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

³Kommt der Auftragnehmer der Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach, so kann ihm der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und erklären, dass er nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag kündigen werde (§ 8 Abs. 3).

Zugang einer E-Mail

In Verträgen wird immer häufiger als Formvorschrift eine E-Mail – rechtlich die sogenannte einfache Textform – vereinbart. Die Schriftform (Brief oder Telefax) wird insofern in der Praxis mehr und mehr verdrängt. Umso bedeutender ist die rechtliche Frage, wann eine solche E-Mail verbindlich zugegangen ist. Die ist z.B. relevant für die Frage, ob eine Mahnung oder Kündigung rechtzeitig erfolgt ist. Zu dieser Frage gibt es unterschiedliche Ansichten. Grundsätzlich sagt das BGB in § 130 Abs. 1, dass eine Willenserklärung zugegangen ist, die einem anderen gegenüber in dessen Abwesenheit abzugeben ist, in dem Zeitpunkt wirksam wird, in welchem sie ihm zugeht. Nach ständiger Rechtsprechung setzt der Zugang einer Willenserklärung voraus, dass sie so in den Bereich des Empfängers gelangt, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen.  Daraus wird in der Rechtsprechung überwiegend angenommen, dass eine E-Mail dann zugeht, wenn diese abrufbereit im elektronischen Postfach des Empfängers eingeht. Eine Ausnahme soll bestehen, wenn diese zur Unzeit oder außerhalb der üblichen Geschäftszeiten eingeht. In einem solchen Fall erfolge der Zugang am nächsten Tag. In der Literatur gibt es noch weitere unterschiedliche Fallgruppen und Meinungen. Der BGH (Urteil vom 06.10.2022 – VII ZR 895/21) klärt die Frage in einer aktuellen Entscheidung zwar nicht abschließend, trifft aber eine erste entscheidende Aussage hierzu. Hiernach hat er entschieden, dass zumindest für ein E-Mail-Postfach, das im unternehmerischen Geschäftsverkehr verwendet wird, dann von einem Zugang auszugehen ist, wenn die E-Mail innerhalb der üblichen Geschäftszeiten auf dem Mailserver des Empfängers zur Verfügung steht. Es komme nicht darauf an, ob die E-Mail tatsächlich zugegangen ist oder zur Kenntnis genommen wurde.

Auszug aus dem BGB

§ 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden

(1)
¹Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht.

²Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.

(…)

Auslegung einer Vertragsstrafenklausel

Vertragsstrafenvereinbarungen sind in unterschiedlichen Verträgen nach wie vor ein Thema und deren Wirksamkeit in Formularverträgen beschäftigen die Gerichte. Jedes Jahr gibt es unzählige Entscheidungen zu unterschiedlichen rechtlichen Einzelfragen in diesem Zusammenhang.

Gemäß dem BGH bestehen grundsätzlich folgende Anforderungen an das Bestimmtheitsgebot von Vertragsstrafenvereinbarungen: „Dieses verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen von Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners so klar wie möglich umschreibt. Der BGH (Urteil vom 05.05.2022 – VII ZR 176/20) hat sich mit der Eindeutigkeit der Begriffe „Abrechnungssumme”, „Auftragssumme”, „Vertragssumme” und „Schlussrechnungssumme” beschäftigt. Nach Ansicht des BGH ist der im vorliegenden Fall verwendete Begriff der „Abrechnungssumme” mehrdeutig und es gebe kein übereinstimmendes Verständnis des beteiligten Verkehrskreises. Die Mehrdeutigkeit löste der BGH gem. § 305 c Abs. 2 BGB mit einer Auslegung zulasten des Verwenders mit der Folge, dass von der Netto-Abrechnungssumme auszugehen sei. Auch wenn es naheliegend und selbstverständlich erscheint in den AGB keine mehrdeutigen Begriffe zu verwenden, wird nach unserer Einschätzung in Verträgen (die regelmäßig als AGB zu bewerten sind) der Eindeutigkeit und Klarheit oft zu wenig Sorgfalt gewidmet. Dies kann zu deutlichen Nachteilen führen (ungünstige Auslegung oder das drohende Risiko, dass eine Klausel infolge von Intransparenz unwirksam ist.

Auszug aus dem BGB

§ 305 c Überraschende und mehrdeutige Klauseln

(…)

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

Unbedenklichkeitsbescheinigungen sind keine Fälligkeitsvoraussetzung

Das OLG Hamm (Hinweisbeschluss vom 15.12.2022 – 21 U 30/22) hat sich mit einer vertraglichen Formularklausel beschäftigt, die sehr häufig in Bauverträgen anzutreffen ist. AGB, die die Fälligkeit der Vergütung von der Vorlage verschiedener Nachweise, wie bspw. Unbedenklichkeits- und Mindestlohnerklärungen, abhängig machen, benachteiligen den Unternehmer unangemessen und sind daher unwirksam. Der Werklohnforderung steht insofern eine Klausel nicht entgegen, die die Vorlage von weiteren Nachweisen zur Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung macht. Denn anderenfalls scheitert schon mit Fehlen eines einzigen Nachweises der Vergütungsanspruch in Gänze. Die Klausel ist gem. §  307 Abs. 1 und Abs 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Der Beklagten steht insofern auch kein Zurückbehaltungsrecht zu.