Aktuelles zur Grundsteuerreform: Der föderale „Flickenteppich” kommt

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die schon lange kriti­sierten Vorschriften für die Bemessung der Grund­steuer für verfassungswidrig erklärt. Grund ist eine völlig veraltete Daten­grundlage, die nach Auffassung der Richter zu system­bedingten Ungleich­behandlungen führe. Der Bund hat daher im November 2019 mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) frist­gerecht neue Bewertungsregeln geschaffen. Für einen Übergangszeitraum bis Ende 2024 gelten die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer. Allerdings erfolgt die erste Hauptfeststellung der neuen Grund­stückswerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Derzeitig ist vorgesehen, dass die Grund­stück­eigentümer aufgefordert werden, eine Erklärung zur Feststellung der Grund­stücks­werte bereits im ersten Halb­jahr 2022 bis zum 30. Juni 2022 abzugeben.

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Nach langer Diskussion hat der Gesetzgeber die Länderöffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 S. 1 GG neu einge­führt, die den Bundesländern abweichende Regelungskompetenzen einräumt. Etliche Bundesländer haben sich dazu entschieden, von der Abweichungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Durch die Implementierung der Öffnungsklausel kommt es letztlich zu einem Flickenteppich an unter­schied­lichen Regelungen. Für Eigen­tümer als Steuerschuldner, Mieter als wirtschaftliche Träger und auch für Städte und Gemeinden besteht seitdem Unsicherheit, wie sich die Steuerbelastung ab 2025 ändern wird. Der Beitrag gewährt einen Überblick über die neuen Bundesregelungen sowie die Abweichungen der Bundesländer.

Bundesmodell

Die vom Bund vorgegebene Neuregelung knüpft an die bisherige Grundstruktur an. Damit wird die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet:

Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Der Grundbesitzwert wird im Bundesmodell in Abhängigkeit der Grundstücksart ermittelt. Bei Wohn­grund­stücken sieht das Bundesmodell das sog. Ertragswertverfahren vor: In die Berechnung fließen der Boden­richtwert, die Grundstücksfläche, die Nettokaltmiete, die Immobilienart sowie das Alter des Gebäudes. Für Nicht­wohn­grundstücke (z.B. Geschäfts­grundstücke) wird sich die Grund­steuer am vereinfachten Sachwert­verfahren orientieren, das für die Wert­ermit­tlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.
Im zweiten Schritt ermitteln die zuständigen Finanzämter den Steuermessbetrag, in dem der Grundbesitzwert mit der bei der Reform von 3,5 auf 0,031 Prozent stark reduzierten Steuermesszahl multipliziert wird. Der Steuermessbetrag wird in einem dritten Schritt mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Die Gemeinden sind nach den Bekundungen aller im Bundestag vertretenen Fraktionen gehalten die Hebesätze so anzupassen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Reform. Für den einzelnen Steuerzahler kann sich die Grundsteuerbelastung jedoch durchaus ändern. Auch haben bereits etliche Städte und Gemeinden angekündigt, die aufgrund der Corona-Pandemie entstehenden Haushalts­defizite über höhere Hebesätze auszugleichen.

Länderöffnungsklausel

Neun der 16 Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sach­sen-­Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen und Nordrhein-Westfalen) haben sich zum Bundesmodell bekannt. Die anderen Bundesländer machen mehr oder weniger von der Länderöffnungsklausel Gebrauch.
Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg im November 2020 die Öffnungsklausel des Bundes genutzt. Ab 2025 soll die Bewertung des Grundbesitzes in Baden-Württemberg durch Multiplikation des Bodenricht­werts mit der Grundstückfläche erfolgen. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Das Be­wer­tungsergebnis ist dann der Grundsteuerwert. Eine Modifizierung des Grundsteuerwerts erfolgt anschließend bei Anwendung der Steuermesszahl: Sie wird um 30 Prozent auf künftig 1,3 Promille gesenkt. Die Höhe des Hebesatzes wird weiterhin durch die Kommunen festgelegt..
In Bayern wird der Wert des Grundstücks ab 2025 keine Rolle mehr spielen. Die Grundsteuer errechnet sich stattdessen nach der Größe von Grundstück und Gebäude (reines Flächenmodell). Die Flächen werden mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Sie betragen für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm. Für Wohnflächen ist ein Abschlag von 30  Prozent vorgesehen, sodass nur 0,35 Euro/qm angesetzt werden. Daneben soll es u. a. für Gebäude mit sozialem Wohnungsbau und Denkmäler einen zusätzlichen Abschlag geben. Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächen oder die Gebäudenutzung ändern. Das stellt im Gegensatz zum Bundesmodell, bei dem die Grundsteuerwerte alle sieben Jahre allgemein festgestellt werden sollen, eine Erleichterung sowohl für Grundstücksbesitzer als auch für die Finanzverwaltung dar.
Das Saarland als auch Sachsen orientieren sich künftig weitestgehend am Bundesmodell, mit der Ausnahme, dass die Nutzungsart des Grundstücks bei der Steuermesszahl berücksichtigt wird. Hamburg, Hessen und Niedersachsen ergänzen das baye­rische Modell zusätzlich um einen Lagefaktor, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert als solche in schlechter Lage (Flächen-Faktor-Verfahren). Die konkrete Ausgestaltung des Flächen-Faktor-Modells unterscheidet sich zwischen den drei Bundesländern lediglich im Detail.
Neben der bestehenden Grundsteuer A (agrarische Nutzung) und der Grundsteuer B (bauliche Grundstücke) soll außerdem die Grundsteuer C (wieder) eingeführt werden. Sie ermöglicht den Gemeinden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen erhöhten, einheitlichen Hebesatz auf baureife, aber unbebaute Grund­stücke einzuführen. Aufgrund der Länderöffnungsklausel steht es den Bundesländern frei eine eigene Regelung für die Grundsteuer C zu erlassen. Mit Ausnahme von Bayern haben sich die Länder bislang für die Ein­führung einer Grundsteuer C entschieden.

Erklärungs- und Anzeigepflichten

Für die Finanzämter steht nun eine Neubewertung von rund 36 Mio. Grundstücken bevor. Die Grundsteuer­werte sollen alle sieben Jahre allgemein festgestellt werden. Die erste Hauptfeststellung wird auf den 1. Januar 2022 durchgeführt. Dafür müssen Eigentümer nach Aufforderung Erklärungen zur Feststellung der Grund­steuerwerte abgeben. Derzeit soll die Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärungen durch öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger im März 2022 rechtswirksam erfolgen. Die elektronische Übermittlung der Steuererklärungen per ELSTER soll ab Juli 2022 möglich sein. Die allgemeine Abgabefrist soll am 31. Oktober 2022 enden, wobei Fristverlängerungen auf Antrag möglich sein sollen. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob dieser Zeitplan angesichts der noch bestehenden vielfältigen Unklarheiten gehalten werden wird.

Bei Wohn­grundstücken, die nach dem Bundes­modell bewertet werden, sind insbesondere die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, eine pauschali­sierte Nettokaltmiete sowie die Bodenrichtwerte relevant. Die Boden­richtwerte sollen künftig für alle Länder über das System „BORIS” abrufbar sein. Die pauschalisierte Nettokaltmiete ist von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängig und ergibt sich aus Anlage 39 zu § 249 BewG. Die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage vereinfacht im Massenverfahren insbesondere die Fälle, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt oder unentgeltlich überlassen werden. Die tatsächliche oder übliche Miete ist damit nicht mehr erforderlich. Die restlichen Angaben sollten z.B. aus dem Immobilienkaufvertrag oder den Bauplänen entnehmbar sein.
Aufgrund der länderspezifischen Modelle werden sich, je nach Bundesland, die Anforderungen an einzu­reichende Steuererklärungen unterscheiden. Das führt im Ergebnis zu einer Erschwernis für die Steuer­pflichtigen. Insbesondere dann, wenn sich der Grundbesitz über mehrere Bundesländer mit unterschiedlichen Modellen erstreckt.
Neu ist auch die Anzeigepflicht des Steuerpflichtigen selbst. Bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die den Wert oder die Grundstücksart beeinflussen oder zu einer erstmaligen Feststellung führen können, hat der Steuer­pflichtige auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres eine vereinfachte Erklärung abzugeben.

Fazit und Ausblick

Der befürchtete Flickenteppich bei der Grundsteuer wird Realität. Etwa die Hälfte der Bundes­länder wird von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. Dabei weichen die Modelle teils deutlich, teils nur in kleinen Details voneinander ab. Für Grund­stücks­eigentümer gilt es daher, den Überblick über die Vielzahl an Modellen und die Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bei den Grundstücken zu behalten.
Das Bundesmodell und die einzelnen Ländermodelle werden ohne Zweifel früher oder später einer ver­fas­sungs­rechtlichen Prüfung unterzogen werden. Dabei haben die Länder mit eigenen Modellen die Verfas­sungs­kon­for­mität selbst zu verantworten. Festzuhalten ist, dass sich kein Modell von verfassungs­rechtlicher Kritik gänzlich freimachen kann. Es ist daher bereits jetzt abzusehen, dass weitere Rechtsände­rungen aufgrund verfas­sungs­gericht­licher Entscheidungen folgen werden.