Bauen auf dem Minenfeld

Am 21. November fand zum vierten Mal in den Räumen von RÖDL Nürnberg der ImmobilienDIALOG statt. Der bfw, Landesverband Bayern, lud gemeinsam mit RÖDL, der Sparkasse Nürnberg und Drees & Sommer zum Austausch über tagesaktuelle Themen wie Enteignung und Mietenstopps sowie über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft im Raum Nürnberg ein.

Nach einem hörenswerten Vortrag von Prof. Dr. Wiske zur Kommunikation in der Krise und deren Bewältigung fand eine Podiumsdiskussion statt, an der Dr. Sebastian Greim (KIB Gewerbe- und Wohnbau GmbH & Co. KG), Miguel Soto-Palma (Sparkasse Nürnberg), Dr. Thomas Harlfinger (Drees & Sommer) sowie Harald Reitze (RÖDL) teilnahmen.

Durch die Diskussion zog sich die gesellschaftliche Herausforderung des nur begrenzt verfügbaren Wohn­raums. In Berlin ist geplant zum 1. Januar 2020 einen Mietendeckel auf den Weg zu bringen. Die zulässigen Mieten sollen z.T. auch unter den aktuell vereinbarten Miethöhen liegen. Neben praktischen Heraus­for­derungen der Umsetzung steht dieser Vorstoß im Zentrum aktueller verfassungsrechtlicher Diskussionen. Es existieren erhebliche Bedenken gegen das Vorhaben, die mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft die Verfassungsgerichte der Länder und des Bundes beschäftigen werden.

In einer Stellungnahme vom 18. November 2019 stuft das Bundesinnen­ministerium den Vorstoß als ver­fassungs­widrig ein. Ein Gutachten des ehemaligen Verfassungs­gerichts­präsidenten Prof. Dr. Papier kommt zum gleichen Ergebnis: Dem Land Berlin stehe keine Gesetzgebungskompetenz für die Einführung eines Mieten­deckels zu. Die im Jahr 2015 auf Bundesebene verabschiedete Mietpreisbremse verdränge vollständig die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz der Länder. Daneben bestehe bei der konkurrierenden Gesetz­gebung kein weiterer Raum für eine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin.

Während das Bundesinnenministerium und besagtes Gutachten schon aus formalen Gesichtspunkten eine Verfassungs­widrigkeit sehen, gibt es noch eine andere Strömung, die die Gesetz­gebungskompetenz der Länder über Art. 15 GG herleitet. Er besagt:

„Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemein­eigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. (…)“

Diese Norm adressiert damit die Sozialisierung von Wirtschaftsgütern, u.a. auch den Grund und Boden. Von ihr wurde seit Bestehen des Grund­gesetzes noch nie Gebrauch gebracht, weshalb in diesem Bereich keine ver­drängende Gesetzgebungskompetenz des Bundes bestehen könne. Die Vertreter dieser Strömung gelangen jedoch auf materiell-rechtlicher Ebene durchwegs zu dem Ergebnis, dass ein Mietenstopp weder geeignet noch erforderlich und auf keinen Fall angemessen ist, um das angestrebte Ziel der Behebung von Missständen im Wohnungsmarkt zu erreichen. Obwohl die Berliner Verfassung dem Recht auf Wohnraum Verfassungsrang zuweist (Art. 28 Abs. 1 VvB) – den Berlinern also ihr Recht auf angemessenen  Wohnraum bestätigt – sei dieses Ziel nicht ausreichend, um gravierende Eingriffe in das Eigentumsgrundrecht zu rechtfertigen. Die Frage einer angemessenen Entschädigung ist dabei noch gar nicht adressiert, die das Grundgesetz in diesem Zu­sammenhang aber zwingend anordnet. Eine entschä­digungslose Enteignung (wie z.T. gefordert) dürfte ver­fassungswidriger als verfassungswidrig sein.

Im derzeitigen Meinungsbild über die gesamte Rechtswissenschaft gibt es so gut wie keine Einschätzung, die den Berliner Vorstoß für verfassungsmäßig hält. Die Einstufungen reichen von „zweifelhaft” bis „zu markant rechtswidrig“ – häufig auch ein wenig eingefärbt von Parteicouleur und wirtschaftlichem Standpunkt. Lediglich der Beitrag der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen kommt zu dem Schluss, dass der Vorstoß verfassungsmäßig wäre.

In seinem Diskussionsbeitrag wies Rechtsanwalt Harald Reitze von RÖDL zudem darauf hin, dass für Geschäftsleiter gesetzliche Vorgaben zur Sorgfaltspflicht mit bundesgesetzlichem Rang existieren. In den relevanten Normen des § 43 GmbHG und § 93 AktG sind die Leitlinien eng gesteckt. Soziale, politische oder Belange des Gemeinwohls dürfen von Geschäftsleitern nur dann beachtet werden, wenn sie potenziell (und für den Vorstand nachweisbar) zum Wohle des Unternehmens sind. Der Vorstand hat bei der Berücksichtigung sozialer Interessen einen gewissen Handlungsspielraum, den er allerdings nicht nach eigener Einschätzung nutzen darf. Die unternehmerischen Interessen müssen stets sein Handeln prägen sowie im Ausnahmefall die Berücksichtigung anderer Anliegen. Ein Verstoß führt zu einer (gesamtschuldnerischen) Haftung des (ge­samten) Vorstandes. Dem Amt des Vorstandes abzuverlangen, sich persönlich in die Haftung zu begeben, ist weder von den geltenden Gesetzen noch von der hierzu ergangenen Rechtsprechung gedeckt. „Der Geschäfts­leiter begäbe sich in ein Minenfeld, das er durchqueren kann – aber vermutlich nicht unbeschadet. Sicherheit geht anders; zumal die verfassungsmäßige Grundlage nicht einmal im Ansatz geklärt ist” stellt Harald Reitze klar.

Den erfolgreichen Veranstaltungstag ließen die rund 80 Teilnehmer in entspannter Atmosphäre beim an­schließenden Get-Together ausklingen, das Gelegenheit bot, die Diskussionsinhalte im persönlichen Gespräch zu vertiefen und sich zu vernetzen. Für musikalische Untermalung sorgten die herbstlichen Jazz-Klänge von Pianist Andreas Feith, die dem Stammhaus von RÖDL eine ganz besondere Stimmung verliehen. Gespannt blicken wir auf die weiteren Entwicklungen am Immobilienmarkt, die mit großer Sicherheit Impulse für weiteren fachlichen DIALOG bieten.