Künftige Immobilieninvestments nach dem neuen Investmentsteuergesetz

Das neue Investmentsteuergesetz ist seit dem 1. Januar 2018 in Kraft. Es sieht sowohl für Anleger eines Publikumsfonds als auch für Anleger eines Spezial-Investmentfonds umfangreiche Neu­rege­lungen vor, die im Einzelfall im Vergleich zum alten Investmentsteuergesetz oder zu einer Direkt­anlege zu steuerlichen Mehrbelastungen führen können. Nachstehend werden nach einem kurzen Überblick über die neue Investmentbesteuerung dessen Auswirkungen auf künftige unmittelbare Immobilieninvestments dargestellt.

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• Künftige Steuerbelastung bei Immobilieninvestments »

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Investmentfonds

Beteiligt sich ein Anleger an einem inländischen Investmentfonds, erfolgt eine getrennte Besteuerung beim Fonds und beim Anleger. Bei dem Investmentfonds handelt es sich um Organismen für eine gemeinsame Anlage in Wertpapiere (OGAW) oder um Alternative Investmentfonds (AIF), die insbesondere als Sonder­vermögen oder Investmentaktiengesellschaft strukturiert sind und zudem nicht die Voraussetzungen eines Spezial-Investmentfonds erfüllen.

Der Investmentfonds unterliegt mit bestimmten inländischen Beteiligungseinnahmen (z.B. Dividenden), inländischen Immobilienerträgen (einschließlich Gewinne aus deren Veräußerung) sowie sonstigen inlän­dischen Einkünften im Sinne des § 49 Abs. 1 EStG einer 15-prozentigen Körperschaftsteuer, im Einzelfall zzgl. eines Solidaritätszuschlags von 5,5 Prozent. Lediglich in Ausnahmefällen werden die Fondseinkünfte zudem mit Gewerbesteuer belastet. Demgegenüber sind z.B. ausländische Dividenden und ausländische Immobilieneinkünfte steuerfrei.

Der Anleger muss die Ausschüttungen aus dem Investmentfonds und die Vorabpauschale (anstatt der bisherigen ausschüttungsgleichen Erträge) sowie den späteren Gewinn aus der Veräußerung der Fonds­anteile besteuern. Privatanleger unterliegen mit den Investmenteinkünften grundsätzlich der Abgel­tung­steuer (pauschal 25 Prozent), während betriebliche Anleger regelmäßig der Einkommensteuer (max. 42 Prozent) bzw. der Körperschaftsteuer (pauschal 15 Prozent) – jeweils  zzgl. Solidaritätszuschlag – unterliegen.

Als Ausgleich für die steuerliche Vorbelastung auf Fondsebene werden den Anlegern pauschale Teilfrei­stellungen gewährt. Sie betragen bei Aktienfonds 30 Prozent (bzw. 60/80 Prozent bei betrieblichen Anlegern), bei Immobilienfonds mit deutschem Grundvermögen 60 Prozent (80 Prozent bei ausländischen Immobilien) und bei Mischfonds lediglich 15 Prozent (bzw. 30/40 Prozent).

Spezial-Investmentfonds

Der Status eines Spezial-Investmentfonds setzt bestimmte Anlagebedingungen voraus. Die Bestimmungen für Investmentfonds gelten grundsätzlich auch für Spezial-Investmentfonds. Allerdings kann eine Be­steuerung auf Fondsebene entfallen, wenn er für eine transparente Besteuerung optiert bzw. Kapital­ertragsteuer auf der Fondsausgangsseite erhebt. Somit werden Spezial-Investmentfonds weitgehend wie bisher besteuert.

Auf Anlegerebene erfolgt eine laufende Besteuerung mit den erhaltenen Ausschüttungen, ausschüttungs­gleichen Erträgen sowie Gewinnen aus der Veräußerung. Die Spezial-Investmenteinkünfte unterliegen bei betrieblichen Anlegern grundsätzlich der Einkommensteuer (max. 45 Prozent) bzw. der Körperschaftsteuer (pauschal 15 Prozent), jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent). Zudem können sie im Einzelfall von Steuerbefreiungen auf die Spezial-Investmenteinkünfte (Teileinkünfteverfahren bzw. Schachtelver­günstigungen im Sinne des § 8b KStG) profitieren.

Falls der Spezial-Investmentfonds die Transparenzoption nicht ausübt, kann der betriebliche Anleger zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung wiederum Teilfreistellungen (20 Prozent, 60 Prozent oder 100 Pro­zent) nutzen.

Künftige Steuerbelastung bei Immobilieninvestments

Die neue Besteuerung von inländischen Investmentfonds bzw. Spezial-Investmentfonds führt im Vergleich zum alten Recht zu anderen Steuerbelastungen. Nachstehend wird am Beispiel von direkten Immobilien­investments dargelegt, mit welchen zukünftigen Gesamtsteuerbelastungen Fondsanleger rechnen müssen:

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Fazit

Die neue Investmentbesteuerung ist trotz anderweitiger Bekundungen durch den Gesetzgeber komplex und stellt hohe administrative Anforderungen an die Kapitalverwaltungsgesellschaften und Verwahrstellen. Die Gesamtsteuerbelastung kann für die Fondsanleger in Abhängigkeit des Anlegerkreises und der Fonds­strukturierung optimiert werden. Dazu sind bestimmte neue Anforderungen bei der Fondskonzeption zu beachten, bei deren rechtlicher und steuerlicher Beratung bzw. Strukturierung RÖDL gerne zur Verfügung steht.