Auch individuelle Vereinbarungen können AGB sein

Die Kläger erwarben von einer Projektentwicklungsgesellschaft 51 noch zu errichtende Eigentumswohnungen in einer Ferienanlage, für die bereits ein Vermittlungsvertrag mit einer Agentur bestand. Die Projektentwicklungsgesellschaft hatte diesen im Namen der künftigen Eigentümer individuell ausgehandelt und geschlossen. Der Vermittlungsvertrag verpflichtete die Eigentümer, ihre Wohnungen zehn Jahre lang über einen Vermittler an Feriengäste zu vermieten und schränkte gleichzeitig ihre Kündigungsrechte ein. Durch eine Klausel im Kaufvertrag traten die Käufer automatisch in den Vermittlungsvertrag ein. Nach einigen Jahren kündigten zwei Käufer den Vermittlungsvertrag mit der Begründung, die zehnjährige Bindung sei unwirksam, was schließlich zu einem Rechtsstreit mit der Agentur führte, indem die Kläger die Durchsetzung ihrer Kündigung begehrten.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Kündigung des Vermittlungsvertrags wirksam war, da die vereinbarten Klauseln einer AGB-Kontrolle nicht standhielten. Zwar waren die Bestimmungen zur Vertragsbindung und zum Kündigungsrecht ursprünglich individuell vereinbart und damit grundsätzlich keine Allgemeine Geschäftsbedingungen. In diesem Fall hielt der Bundesgerichtshof eine AGB-Kontrolle jedoch ausnahmsweise für erforderlich. Er stellte klar, dass individuell vereinbarte Klauseln bei einem Vertragsverhältnis mit mehr als zwei Parteien als Allgemeine Geschäftsbedingung gelten können – vorausgesetzt, sie sind für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert, werden vom Vertragspartner dementsprechend verwendet und der Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB gebietet es, die Klauseln einer Inhaltskontrolle zu unterwerfen – insbesondere, wenn eine Partei über eine überlegene Verhandlungsmacht verfügt. Der Bundesgerichtshof sah dies als gegeben an, da die Bestimmungen im Vermittlungsvertrag von vornherein für alle Erwerber der 51 Wohnungen gelten sollten. Aus Sicht der Wohnungseigentümer war der Inhalt des Vertrags vorgegeben; weder vonseiten der Projektentwicklungsgesellschaft noch seitens der Agentur war eine Bereitschaft zu Verhandlungen erkennbar gewesen. Den Erwerbern blieb daher nur die Wahl, den Vertrag, so wie er vorlag, zu unterschreiben oder gänzlich darauf zu verzichten. Der Bundesgerichtshof wertete dies als typische Situation ungleicher Gestaltungsmacht, die im Hinblick auf den Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB eine AGB-Kontrolle erforderlich macht.

Der Bundesgerichtshof bejahte sodann eine unangemessene Benachteiligung wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot, da einzelne Bestimmungen des Vermittlungsvertrags nicht hinreichend klar und verständlich ausgestaltet waren. Einige Klauseln widersprechen sich, sodass für die Erwerber unklar bleibt, wie lange sie die mit dem Vertrag verbundenen wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen tragen müssen. Mangels entgegenstehender vertraglicher Regelung konnten die Kläger den Vertrag somit wirksam kündigen.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass selbst individuell ausgehandelte Klauseln in komplexen Vertragsverhältnissen gegenüber beitretenden Parteien als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten und somit einer Inhaltskontrolle unterliegen können. Für die Vertragsgestaltung bedeutet dies, dass insbesondere bei strukturell ungleichen Verhandlungspositionen ein erhöhtes Risiko der Unwirksamkeit einzelner Klauseln besteht.

Autorin: Julia Nagel
Senior Associate, Rechtsanwältin

Aus dem Newsletter „Immobilien-Streiflicht“