Innenputzschäden fallen nicht unter „Dach und Fach“-Klausel

Das Land Hessen verkaufte im Rahmen einer Immobilientransaktion im sogenannten Sale-and-Lease-Back-Verfahren mehrere landeseigene Immobilien an eine private Gesellschaft und mietete sie zeitgleich für die Dauer von 30 Jahren wieder zurück. Auch das Objekt „Am Rosengarten“ in Fulda war dabei Transaktionsgegenstand. Seit 2009 zeigten sich dort großflächige Schäden. An den tragenden Wänden und Geschossdecken löste sich der Beton und Innenputz. Gemäß § 6.1 des streitgegenständlichen Mietvertrags ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ verpflichtet. § 6.2 legt im Gegenzug fest, dass der Mieter im Übrigen auf seine Kosten zur Instandhaltungen und Instandsetzungen verpflichtet ist. Das Land Hessen ging im Wege der Vorschussklage gegen die Vermieterin rechtlich vor. Mit seiner Klage vor dem Landgericht Fulda begehrte das Land Hessen die Zahlung eines Vorschusses der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten in Höhe von rund zehn Millionen Euro. Nachdem das Landgericht Fulda die Klage zunächst abgewiesen hatte, legte das Land Hessen vor dem Oberlandesgericht Frankfurt a.M. Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Fulda ein.

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. wies die Berufung des Landes Hessen jedoch ebenfalls zurück. Zwar sei die Vermieterin grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt instand zu halten und instand zu setzen. Von diesem Grundsatz wurde im vorliegenden Mietvertrag jedoch abgewichen, indem die Pflicht der Vermieterin zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache auf Arbeiten an „Dach und Fach“ beschränkt wurde. Entscheidend war somit die Frage, wie der Begriff „Fach“ auszulegen ist.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. sei der Innenputz vom Begriff „Fach“ nicht umfasst. Zur Begründung verweist das Gericht auf den Mietvertrag, in dem unter dieser Kategorie lediglich konstruktive Bauteile sowie solche genannt werden, die der Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit der Mietsache dienen. Das Gericht stellte zunächst fest, dass der Innenputz selbst keinen konstruktiven Teil des Gebäudes darstelle, da er lediglich als eine Art Überzug aus Mörtel auf die tragenden (Innen-) Wand- und Geschossdecken aufgebracht wird. Weiterhin führte das Gericht aus, dass die Außenhaut mit Fassade nebst Fassadenbekleidung und Putz unter der Kategorie der Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen, im Mietvertrag beispielhaft aufgezählt wurden. Der Innenputz wurde dagegen im Mietvertrag nicht explizit erwähnt. Außerdem hob das Gericht hervor, dass die Außenfassade – die nicht der unmittelbaren täglichen Nutzung durch den Mieter unterliegt – vertraglich der Vermieterin zugewiesen wurde. Der Innenputz hingegen werde jedoch unmittelbar durch den Mieter genutzt, sodass auch eine interessengerechte Auslegung der Klausel zum genannten Ergebnis führe, dass der Innenputz nicht vom Begriff des „Fachs“ gedeckt sei. Folglich muss das Land Hessen für die entstandenen Schäden in Höhe von rund zehn Millionen Euro selbst aufkommen.

Fazit

Die Entscheidung zeigt, dass die Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten vertraglich eindeutig festgelegt sein muss. Da deren Verteilung regelmäßig erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen hat, können unklare Formulierungen beträchtliche Kostenrisiken auf die Parteien verlagern. Eine präzise Abgrenzung der Pflichten verhindert spätere Streitigkeiten und ermöglicht eine verlässliche Kalkulation.

Aus dem Newsletter „Immobilien-Streiflicht“