Investitions(un)sicherheit im Ausbaugebiet – Förderlogik, rechtliche Rahmenbedingungen und praktische Herausforderungen im Gebäudebestand

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Die Beschleunigung der Wärmewende ist zentral für das Erreichen der Klimaziele. Sowohl dezentrale Wärmepumpen als auch leitungsgebundene Wärmenetze gelten als tragende Säulen der Transformation. Doch gerade dort, wo die kommunale Wärmeplanung konkrete Ausbaugebiete definiert, treffen unterschiedliche Förderlogiken, rechtliche Rahmenbedingungen und praktische Herausforderungen aufeinander – mit erheblichen Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen von Versorgern, Kommunen und Gebäudeeigentümern.

Förderlogik zwischen BEG und BEW: Ein Spannungsfeld mit wirtschaftlicher Relevanz

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) adressiert in erster Linie objektbezogene Einzelmaßnahmen und unterstützt individuelle Dekarbonisierungsentscheidungen. Die Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW) hingegen fördert Infrastrukturprojekte, deren Wirtschaftlichkeit neben der Förderung auch maßgeblich von stabilen Anschlussquoten, belastbaren Wärmebedarfsprognosen und einer langfristigen Nachfrageentwicklung abhängt.

Mit der kommunalen Wärmeplanung gewinnt die räumliche Differenzierung an Bedeutung. Ausbaugebiete – Teilräume, in denen der Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes konkret vorbereitet oder beschlossen wurde – werden für potenzielle Wärmeversorgungsunternehmen zum Dreh- und Angelpunkt der Netzausbauplanung.
Doch die BEG-Förderung bleibt weitgehend unabhängig vom Planungsstatus eines Gebiets. Dies führt dazu, dass in klar definierten Ausbaugebieten, für die bereits im Rahmen der Vorprüfung festgestellt wurde, dass sie für den Netzausbau interessant sind, weil sie den wirtschaftlichen Wärmenetzbetrieb ermöglichen, weiterhin Einzellösungen in Form individueller Wärmepumpen gefördert werden können.

Für Fernwärmeversorgungsunternehmen bedeutet dies steigende Prognoseunsicherheiten: Die erwartete Anschlussquote als zentrale Steuerungsgröße des Business Case wird volatiler. Wirtschaftliche Kennzahlen wie Amortisationsdauer und Wärmegestehungskosten verschieben sich. Die Förderlandschaft selbst wird damit zum Risikofaktor. Hinzu kommt die kürzliche Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hin zu einem „technologieoffeneren“ Gebäudemodernisierungsgesetz, die nicht nur auf Versorgerseite, sondern auch auf Kundenseite zu einer Haltung des Abwartens geführt hat. Auch Anpassungen der Fördermittellandschaft führen in diesem Zusammenhang gerade in den letzten Monaten immer wieder zu Unsicherheiten.

Werden Investitionen bereits getätigt und die geplante Kundendichte nicht erreicht, drohen steigende Fernwärmepreise und eine Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit gegenüber dezentralen Lösungen. Gleichzeitig besteht das Risiko, dass Preissysteme gegenüber den Kunden bereits kommuniziert wurden oder sogar vertraglich für eine lange Laufzeit festgelegt wurden.

Das folgende, sehr vereinfachte Rechenbeispiel (nur verbrauchsabhängige Kosten und Investitionskosten) verdeutlicht den Zusammenhang zwischen erreichter Anschlussquote und entstehendem rein kostenbasierten Mischpreis (exkl. Marge).

Annahmen:

• Investitionen in Netzausbau und Erzeugungskapazität: 0,7 Mio.
• Verbrauchsabhängige Kosten: 65 €/MWh
• Wärmeabsatz- / -anschlusspotenzial im Ausbaugebiet (100% Anschluss): 12 GWh/10 MW (1.200 Vbh)

Die Darstellung zeigt den Effekt der Anschlussquote auf das gesamte Preisniveau. Während bei einer Anschlussquote von 70% noch ein Leistungspreis von 100 €/kW erreicht werden kann, steigt dieses Niveau bei einer Anschlussquote von 40% auf 175 €/kW. Entsprechend steigt der Mischpreis um 42%.

Abbildung 1: Mischpreisniveau in Abhängigkeit der Anschlussquote

Gleichzeitig wird durch den höheren Leistungspreis der Neuanschluss für weitere Kunden immer unattraktiver. Eine frühzeitige Sicherung der kundenseitigen Anschlussleistung in einem Versorgungsgebiet ist also maßgeblich, um das Produkt Fernwärme zu einem konkurrenzfähigen Preis anbieten zu können und gegenüber dezentralen Technologien zu bestehen.

Systemische Effizienz und die Notwendigkeit verlässlicher Planungsperspektiven

Leitungsgebundene Lösungen ermöglichen Effizienzpotenziale, die auf Gebäudeebene kaum erreichbar sind, beispielsweise durch den Einsatz von Großwärmepumpen, Tiefengeothermie, industrielle Abwärme oder sektorübergreifende Integration. Diese Potenziale entfalten sich jedoch erst bei ausreichender Anschlussdichte und langfristiger Wärmeabnahme.
In heterogenen Quartieren kann eine parallele Förderung dezentraler Lösungen sinnvoll sein, sofern sie klar räumlich abgegrenzt wird. Voraussetzung ist eine konsistente Förderarchitektur, die den Planungsstatus von Ausbaugebieten berücksichtigt und Investitionsentscheidungen nicht konterkariert. Hier besteht folglich dringender Nachbesserungsbedarf auf der Seite des Gesetzgebers.

Herausforderungen im Gebäudebestand: Rechtliche, wirtschaftliche und praktische Handlungsoptionen

Der Ausbau von Wärmenetzen im Bestand ist weniger eine technische als vielmehr eine strategische und rechtliche Aufgabe. Wie bereits erläutert, ist eine zielgerichtete Absatzsicherung in einem möglichst frühen Planungsstadium essenziell. Anders als in Neubaugebieten gibt es im Bereich der Bestandsbebauung allerdings einige Spezialitäten.

Öffentlich-rechtliche Absatzsicherung

Im Hinblick auf die Absatzsicherung bei Wärmenetzen denkt man meist konkret an den Erlass einer Satzung durch die jeweilige Kommune, die alle Anwohner dazu verpflichtet, sich an das Wärmenetz anschließen zu lassen und aus diesem Wärme zu beziehen. Ein entsprechender Anschluss- und Benutzungszwang ist in Bestandsgebieten allerdings je nach Landesrecht nur eingeschränkt möglich. Selbst wenn er zulässig ist, müssen Übergangsfristen und Befreiungsmöglichkeiten vorgesehen werden, um den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Satzung zu genügen. Kommunen und Versorger müssen daher frühzeitig die Rechtslage prüfen, um realistische Prämissen für die Planung zu schaffen. Zudem muss die Bereitschaft bei der jeweiligen Kommune bestehen, eine entsprechende Regelung vorzusehen und den Erlass einer Satzung mit dem damit verbundenen Aufwand voranzutreiben.

Beachten sollten Versorger zusätzlich, dass bei Gebieten, in denen eine Anschluss- und Benutzungszwangssatzung gilt, davon auszugehen ist, dass ein neu abzuschließender Gestattungsvertrag ausschreibungspflichtig wäre, weil die Kommune zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Pflichten regelmäßig eine Betriebspflicht im Gestattungsvertrag vorsehen muss.

Eine entsprechende Absatzsicherung im Rahmen einer Satzung ist damit nicht immer das erste Mittel der Wahl.

Dingliche Sicherungsinstrumente

Eine weitere Option zur Sicherung eines dauerhaften Wärmeabsatzes ist die Einräumung von Reallasten oder Dienstbarkeiten, die gerade den Wärmebezug bzw. den Betrieb einer eigenen Heizung betreffen und nicht nur etwaige Leitungs- und Wegerechte sichern. Gerade Unterlassungsdienstbarkeiten können den langfristigen Wärmebezug durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks effektiv absichern, scheitern in der Praxis bei Bestandsbebauung jedoch häufig an der fehlenden Bereitschaft privater Eigentümer, ihre Grundstücke mit einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch zu belasten. Sie eignen sich daher eher für Neubaugebiete oder größere Sanierungsprojekte.

Vertragliche Ausgestaltungsoptionen

Wie oben dargestellt, sind Versorger gerade in Gebieten mit Bestandsbebauung auf die Mitwirkung der potenziellen Kunden angewiesen. Entsprechend ist es sinnvoll, den Wärmenetzausbau mit einer gezielten Kommunikationsstrategie zu verbinden, die auch eine sukzessive vertragliche Annäherung umfasst und dem jeweiligen Planungsstand der Netzausbauplanung Rechnung trägt. Vertragliche Instrumente – vom Letter of Intent über Vorverträge bis zum verbindlichen Wärmeanschluss- oder sogar Wärmeversorgungsvertrag – gewinnen somit an Bedeutung. Sie ermöglichen angepasste vertragliche Festlegungen, die Versorgern und Kunden in der von Prämissen geprägten Netzausbauphase eine ausreichende Sicherheit geben. Wichtig ist dabei, dass sich Wärmeversorger in der Planung vor Augen halten, dass Kunden sehr sensibel auf Änderungen in der Planung reagieren.

Das umfasst auch, aber nicht nur die absolute Preishöhe, die erst verbindlich kommuniziert werden sollte, wenn die Planung hinreichend konkret ist und bekannt ist, welche Anschlussquoten erreicht werden können. Förderrechtliche Aspekte, wie der vorzeitige Maßnahmenbeginn, müssen ebenfalls von Anfang an berücksichtigt werden.

Hemmnisse bei Vermietern

Vermieter befürchten häufig, dass die Umstellung auf Fernwärme zu höheren Kosten führt, die nicht vollständig auf Mieter umgelegt werden können. Die Anwendung von § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung im Hinblick auf die Weitergabe der Kosten des Wärmebezugs als Nebenkosten ist – ebenso wie die gesetzlichen Regelungen zur Umsetzung von Mieterhöhungen – komplex und einzelfallabhängig. Hinzu kommt, dass die Gasmangellage zwar eindrucksvoll gezeigt hat, wie stark die Kosten für Heizöl und Erdgas schwanken können, sich die konkreten Auswirkungen auf die Kostenneutralitätsberechnungen im Vergleich zu erneuerbaren Wärmenetzen aber dennoch meist in Grenzen halten.

Eine Novellierung des § 556c BGB ist angekündigt, um die Transformation im Bestand zu erleichtern. Wann der Inhalt der Novellierung tatsächlich bekannt wird und diese in Kraft treten kann, ist zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels allerdings – trotz mehrfacher Ankündigungen durch die Bundesregierung und entsprechende Forderungen im Bundesrat – weiterhin nicht bekannt.

Strategische Bedeutung von Kommunikation und Ankerkunden

Sowohl aus förderlogischer als auch aus rechtlicher Perspektive zeigt sich: Frühzeitige, transparente und rechtlich fundierte Kommunikation ist entscheidend. Ankerkunden stabilisieren die Nachfrageerwartungen und ermöglichen Investitionen mit hoher Kapitalbindung. Attraktive Wärmepreise, klare Vertragsmodelle und eine konsistente Kommunikation zur Dekarbonisierungsstrategie sind zentrale Erfolgsfaktoren.

Fazit: Förderarchitektur und Rechtsrahmen als strategische Steuerungsfaktoren

Mit fortschreitender kommunaler Wärmeplanung verschiebt sich der Fokus von der Technologieentscheidung hin zur Koordination von Transformationspfaden. BEG und BEW wirken nicht isoliert, sondern im Zusammenspiel – und genau dieses Zusammenspiel entscheidet über Investitionssicherheit im Ausbaugebiet. Entsprechend ist ein Nachschärfen des Gesetz- bzw. Fördermittelgebers auch im Hinblick auf die sinnvolle Verwendung von Steuergeldern wünschenswert.

Eine stärkere Synchronisierung von Förderlogik und Planungsstatus, kombiniert mit rechtlich tragfähigen Absatzsicherungsinstrumenten und einer klugen vertraglichen Strategie, kann dazu beitragen, Netzausbau kalkulierbarer zu machen und die Wärmewende strukturell abzusichern.

Zu guter Letzt sollten Wärmenetzbetreibende die Ergebnisse aus der KWP einer sorgfältigen Prüfung unterziehen, um sicherzustellen, dass die ausgewiesenen Wärmenetzversorgungsgebiete auch in der Praxis langfristig die erforderlichen Wärmeabsätze generieren können.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung Ihrer Wärmenetzaus- und -aufbaupläne von der Entwicklung der Ausbaugebiete bis zur Gestaltung der Gestattungs- und Wärmelieferverträge sowie der Kalkulation der Wärmepreise.

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