Kenia: Faktoren, die vor dem Kauf oder der Pacht von Grundstücken im Land zu berücksichtigen sind

Der Besitz von Land in Kenia gilt als lohnende Investition, da es fast immer eine Wert­stei­gerung gibt. Das hat im Laufe der Jahre zu einem stetigen Anstieg der Nach­­frage nach Land ge­führt, und wie es in vielen Sektoren der Fall ist, nimmt auch die Zahl Krimineller zu, die versuchen, Geld zu ver­­dienen, indem sie ahnungs­lose Käufer be­trügen, die sich über die Erfüllung ihres Traums – ein Grund­stück zu besitzen – freuen.

• Wem gehört das Land

• Entspricht die Aufteilung des Grundstücks der vorgesehenen Nutzung

• Fazit

Dafür ist das Jahr 2018 ein klassisches Beispiel: Kenia hat den Abriss von Geschäfts­gebäuden im Wert von Millionen von Schillingen erlebt, die auf Uferland und auf Grund­stücken mit umstrittenem Eigentum errichtet wurden. Diese Abrisse verursachten den Käufern und Geschäftsleuten, die die Räumlichkeiten mieteten, un­geahnte Verluste. Es ist auch nicht ungewöhnlich mit einem „X” gekennzeichnete Gebäude zu sehen, die an­geben, wie sie aus dem einen oder anderen Grund zum Abbruch bestimmt sind. Jeder Käufer von Grund­stücken in Kenia sollte sicherstellen, dass das Land, das er erwerben möchte, einer gründlichen Due Diligence unter­zogen wird, bevor er mit dem Kaufprozess beginnt.

 
Im Folgenden schlagen wir einen kleinen Leitfaden vor, der die zu berücksich­tigenden Faktoren zu­sammenfasst, wenn Sie in Kenia Land kaufen oder mieten möchten.

Wem gehört das Land

Das kann durch die Durchführung eines Landrechercheantrags (land search application) beim staatlichen Grund­­­buchamt leicht bestätigt werden. Der Antrag ist in der vorgeschriebenen Form und mit der erforderlichen Gebühr, einer vom Verkäufer zu übermittelnde Kopie der Grund­stücksurkunde und einer Kopie des Personal­ausweises der antragstellenden Person zu stellen. Die Ergeb­nisse der Suche zeigen den einge­tragenen Eigen­tümer, die Größe des Grundstücks, die Dauer der Laufzeit (wenn es sich um einen Pachtvertrag handelt) und v.a., ob das Grundstück belastet ist.

Entspricht die Aufteilung des Grundstücks der vorgesehenen Nutzung

Es ist auch ratsam, dass der potenzielle Käufer das Gelände besucht – auf dem sich das Grundstück befindet – um zu bestätigen, ob das Grundstück seiner vorgesehenen Nutzung entspricht, da die verschiedenen Gebiete unterschied­liche Zonengesetze haben, die festlegen, wofür das Grundstück in einem bestimmten Gebiet ge­nutzt werden soll. Es gibt Gebiete, die z.B. als Industriegebiete oder als Wohngebiete ausgewiesen wurden. Der potenzielle Käufer kann so auch die Bebauungsgesetze der Bezirksregierung des Gebiets, in dem sich das Grund­stück befindet, bestätigen. Ein Besuch vor Ort wird auch zeigen, ob das Land von Hausbesetzern (squatters) besetzt wurde, da das ein recht häufiges Phänomen ist, v.a. in den Gebieten, die von historical land in­justices (sog. „historische Landungerechtigkeiten”) betroffen waren, wie z.B. die Küstenregion.

 
Der poten­zielle Käufer sollte auch einen Landvermesser (land surveyor) mitbringen, um eine Bestätigung der Überein­stimmung zwischen den Signalleuchten am Boden, die die Grenzen bestimmen und den im Urkunden­plan enthaltenen Daten zu haben. Der Urkunden­plan bezeichnet den Plan, der der Eigentumsurkunde des Grund­stücks beigefügt ist und in der Beschreibung des Grundstücks erwähnt wird. Ein Land-surveyor wird auch nützlich sein, um zu bestätigen, ob die Größe des Grundstücks, wie auf dem Titel angegeben, die tat­säch­liche Größe ist.

 
Ein Besuch vor Ort ist auch eine große Chance für den potenziellen Käufer, mit den Nachbarn zusammen­zu­arbeiten, um zu bestätigen, ob es familiäre oder grenzüber­­schreitende Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstück gibt.

Wurde das Land oder ein Teil davon für einen bestimmten Zweck im Rahmen einer Ordnungsmaßnahme reserviert?

Je nach Standort des Grundstücks sollte sich der potenzielle Käufer an die zuständigen Behörden wenden, um zu bestätigen, ob das Grundstück für einen bestimmten Zweck nach einem Gesetz reserviert wurde.

Straßenreservierung (Road Reserve)

Dabei handelt es sich um Grundstücke, die für den Bau einer Straße bestimmt sind oder Grundstücke entlang einer bestehen­den Straße, was in der Regel eine Vorkehrung für den späteren Ausbau dieser Straße ist. Vor dem Kauf eines Grundstücks, das an eine Straße angrenzt, sollte sich ein potenzieller Käufer an die „Kenya National Highways Authority” (KENHA) wenden, um zu bestätigen, ob ein Teil des Grundstücks in eine Straßen­reserve fällt. Das ist wichtig, da das Gesetz die Erschließung von Grundstücken, die als Straßenreservat aus­gewiesen sind, ohne vorherige Zustimmung von KENHA verbietet.

 
Ein Beispiel dafür ist der Abriss von palast­artigen Häusern im gehobenen Anwesen Runda während des Baus der Nordumfahrung, da die Häuser auf einer Straßenreserve lagen.
Die „Daily Nation” hat darüber einen Artikel veröffentlicht »

Es ist auch ratsam, das „Physical Planning Department” der Bezirks­regierung zu konsultieren, um zu be­stä­tigen, ob das Grundstück für den Ausbau oder den Bau einer Straße oder eines anderen öffentlichen Versorgungs­unternehmens reserviert ist.

Auenland (Riparian Land)

Das bezieht sich auf Land, das an einen Ozean, See, Meer, Fluss, Damm oder ein anderes natürliches Gewässer angrenzt.

Es gibt mehrere Gesetze, die das Anbauland regeln. Dazu gehören:

• „Agriculture Act Cap 318” (Basic Land Usage Rules), 1965 – Es beschränkt jede Person daran, den Boden zu kultivieren oder zu zerstören oder Vegetation oder Weiden für Vieh zu fällen, ohne vorherige Ge­nehmigung, auf einem Land, das innerhalb von zwei Metern von einem Wasserlauf liegt, oder, im Falle eines Wasserlaufs mit einer Breite von mehr als zwei Metern, in einem Abstand, der der Breite dieses Wasserlaufs entspricht, bis zu einem Maximum von 30 Metern;
• „Survey Act”, 1961 – Es sieht ein Reservat von mindestens 30 Metern Breite über dem Hochwasser an allen Gezeitenflüssen vor;
• „Physical Planning Act”, 1996 – es sieht vor, dass die Reserven, die entlang von Flüssen, Bächen oder Wasserläufen bereitgestellt werden, nicht weniger als zehn Meter breit sein dürfen, mit Ausnahme von Gebieten, in denen Überschwemmungen festgestellt werden;
• „Environmental Management Co-ordination“ (Water Quality) Regulations, 2006 – Sie beschränkt jede Person auf den Anbau oder die Durchführung von Erschließungsmaßnahmen innerhalb der gesamten Breite eines Flusses oder Baches auf ein Minimum von sechs Metern und ein Maximum von 30 Metern auf beiden Seiten, basierend auf dem höchsten erfassten Hochwasserstand;
• „Water Resources Management Rules”, 2007 – Sie beschränkt den Bau von permanenten Bauwerken auf mindestens sechs Meter oder gleich der gesamten Breite des Gewässers bis zu maximal 30 Meter auf beiden Seiten seiner Ufer;

Die verschiedenen Gesetze haben zu Verwirrung geführt, da nicht klar ist, welche Behörde Genehmigungen er­teilen soll. Aus Gründen der Klarheit sollte das Parlament die o.g. Gesetze ändern und eine einzige Regu­lierungs­­behörde einrichten. In der Zwischenzeit ist jeder potenzielle Käufer von Grundstücken in der Nähe eines Gewässers verpflichtet, alle o.g. Vorschriften einzuhalten.

Luftfahrtreserve (Aviation Reserve)

Das bezieht sich auf Land, das an einen Flughafen oder eine Landebahn angrenzt oder sich innerhalb der Flugroute von Flugzeugen befindet. Jeder Käufer von Grund­stücken in der Nähe eines Flughafens oder einer Landebahn sollte sich an die kenianische Zivilluft­fahrtbehörde „Kenya Civil Aviation Authority” (KCAA) wenden, um zu bestätigen, ob das Grundstück als Luftfahrt­reserve ausgewiesen wurde und somit der KCAA gehört oder sich auf einer Flugroute befindet, so dass es Einschränkungen bei den Entwicklungen gibt, die auf ihr durchgeführt werden können. Rechtlich gesehen sollten alle Gebäude auf einer Flugroute oder in der Nähe eines Flugplatzes nicht mehr als vier Stockwerke hoch sein.

Eisenbahnreserve (Railway Reserve)

Hier handelt es sich um ein Grundstück, das an einen Bahnhof oder eine Eisenbahnlinie angrenzt, die als Eisen­­bahn­reserve ausgewiesen wurde.  Vor dem Kauf eines Grundstücks in der Nähe einer Eisenbahnlinie oder eines Bahnhofs sollte sich der Käufer von den „Kenya Railways” (KR) bestätigen, ob ein Teil des Grundstücks in eine Eisenbahnreserve fällt, da das bedeuten würde, dass das Grundstück zu KR gehört und daher ohne vor­herige Zustimmung von KR nicht an eine Person verkauft werden kann.

Wald-, Nationalpark- und Wildreservat (Forest, national park and game park reserve)

Das ist Land, das als Wald, Wildreservat oder Nationalpark ausgewiesen ist. Für jedes an einen Wald, ein Wild­reservat oder einen Nationalpark angrenzende Land sollte der potenzielle Käufer immer bestätigen, ob ein Teil davon Teil des als Wald, Wildreservat oder Nationalpark ausgewiesenen Landes ist. Im Falle eines Waldes sollte der potenzielle Käufer beim „Kenya Forest Service“ bestätigt werden, während für das Wildreservat oder den Nationalpark der potenzielle Käufer beim „Kenya Wildlife Service“ bestätigen sollte.

Der Ndungu – Bericht (Ndungu Report)

Das bezieht sich auf einen Bericht der Ndungu-Kommission über die illegale und unregel­,mäßige Zuweisung von öffentlichem Land. Der Bericht gibt einen Einblick in die Kämpfe um Land und Pfropfung in Kenia. Es wäre auch ratsam, dass ein potenzieller Käufer den Bericht überprüft, um zu vermei­den, dass er Grundstücke kauft, die möglicherweise unrechtmäßig erworben wurden.

Fazit

Jeder potenzielle Grundstücks­käufer muss daher den Due Diligence Prozess genauestens verfolgen. Es ist anzu­merken, dass die Durch­setzung in Kenia, insb. durch die Regulierungs­­behörden, Zeit in Anspruch nehmen kann, ja sogar Jahre dauern kann, aber das ist ein trügerischer Trost, auf den sich ein potenzieller Käufer von Land oder Investor definitiv nicht verlassen sollte.

 
Die jüngsten Fälle von Abrisse von Gewerbeimmobilien, die seit Jahren in Betrieb sind, haben bewiesen, dass jede Nachlässigkeit oder Nichtein­haltung eines ordnungs­gemäßen Verfahrens bei der Einholung von Ge­nehmigungen der Unter­schied sein kann zwischen einer rentablen Investition und einer fehl­geschlagenen In­vestition.