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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Kein Zurückbehaltungsrecht gegen Hausgeldforderungen
- Kein Zurückbehaltungsrecht gegen Hausgeld, auch bei rechtskräftigen Gegenansprüchen.
- Hausgeld sichert die Liquidität der WEG und muss pünktlich gezahlt werden.
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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Laut BGH-Urteil vom 14. November 2025 (Az.: V ZR 190/24) können auch rechtskräftig festgestellte Ansprüche nicht im Wege eines Zurückbehaltungsrechts gegen Hausgeldforderungen geltend gemacht werden.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Wohnungseigentümer wegen rückständiger Vorschüsse für die Monate Juni bis September in Höhe von 18.500 Euro verklagt. Die Vorschüsse fanden ihre Grundlage auf dem Beschluss eines Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Wohnungseigentümer verweigerte die Zahlung und machte wegen unterbliebener Jahresabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Zur Erstellung der Jahresabrechnungen war die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits rechtskräftig verurteilt worden.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Zurückbehaltungsrecht gegen Vorschussansprüche nicht geltend gemacht werden könne. Grund hierfür sei nach dem Bundesgerichtshof die Natur der Schuld. Das Hausgeld diene der laufenden Liquiditätszufuhr der Wohnungseigentümergemeinschaft und sei das zentrale Finanzierungsinstrument. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der geltend gemachte Gegenanspruch rechtskräftig festgestellt sei. Im Gegensatz dazu sei eine Aufrechnung von anerkannten oder rechtskräftigen Ansprüchen gegen Vorschussansprüche möglich, jedoch sei dies beim Zurückbehaltungsrecht anders zu beurteilen. Das Zurückbehaltungsrecht stelle nämlich ein Druckmittel dar. Bei nicht gleichartigen Ansprüchen – wie im vorliegenden Fall – könnte bei Geltendmachung eines Gegenanspruches die Durchsetzung der Vorschussforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf unbestimmte Zeit hinausgezögert werden, womit eine finanzielle Gefährdung der Wohnungseigentümergemeinschaft einhergehen würde. Die Aufrechnung hingegen würde das Finanzierungsinstrument des Hausgeldes nicht beeinträchtigen, da sie tilgend wirke.
Zudem begründet der Bundesgerichtshof sein Ergebnis damit, dass es auch an der Gegenseitigkeit der Ansprüche fehle, was zwingende Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht sei. Das liege daran, dass sich der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnungen gegen den Verwalter richte und nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt die Position der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Hausgeld gewährleistet, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel zur Verfügung stehen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung können selbst rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche diese Gewährleistung nicht beeinträchtigen.
Autor: Christopher Templin
Senior Associate, Rechtsanwalt