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Keine Eigenbedarfskündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietsache
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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AG Köln, Urteil vom 28. August 2024, Az.: 213 C 61/24
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nur möglich, wenn die Wohnung überwiegend zu privaten Zwecken genutzt wird.
Dieser Entscheidung lag folgender Fall zugrunde: Die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagte ist Mieter dieser Wohnung. Zwischen den Parteien besteht ein unbefristeter Mietvertrag. Am 2. November 2023 kündigte die Klägerin dem Beklagten mit Frist zum 31. Juli 2024 das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs. Als Grund gibt sie an, dass ihr Ehemann in diese Wohnung ziehen soll, damit sie ihr Atelier wieder als Werkstatt benutzen kann. Die Klägerin klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Das AG Köln entschied, die Klage abzuweisen. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt seien, da der Ehemann die Wohnung zu einem erheblichen Teil für gewerbliche Zwecke nutzen möchte. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass die Wohnung überwiegend zu privaten Zwecken genutzt werden muss. Die Aussage des Ehemanns, dass für ihn Wohnen und Arbeiten eng verbunden seien, änderte nichts an der Annahme des AG Köln.
Das AG Köln prüfte des Weiteren, ob der Klägerin ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zusteht. Dafür müsste ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Auch diese Möglichkeit wird vom Gericht abgelehnt. Begründet wurde dies damit, dass die Gründe für die Wohnungskündigung auf der Sammlerleidenschaft des Ehemanns der Klägerin basieren. Einem Sammler kann jedoch zugemutet werden, in angespannten Wohnlagen nicht ihren gesamten Lagerbestand in ihrer Wohnung zu haben.
Zuletzt verwies das AG Köln auf die Wohnraumsatzung der Stadt i.V.m. § 12 Abs. 2 WohnStG NRW, wonach die Verwendung oder Überlassung von mehr als 50% der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke eine unzulässige Zweckentfremdung darstellt.
Fazit:
Es bestehen strenge Anforderungen an einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter muss einen klaren, ernsthaften Willen zur privaten Nutzung der Wohnung nachweisen.