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Keine Mangelhaftigkeit trotz fehlender privatrechtlicher Sicherung bei wirksamer Baulastbindung
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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OLG Rostock, Beschluss vom 28. Oktober 2025, Az.: 3 U 42/20
Ein Grundstück ist nicht mangelhaft, wenn die Erschließung über Nachbarflächen zwar nicht grundbuchrechtlich gesichert ist, ihre Nutzung aber aufgrund Baulasten nicht im Belieben des Nachbarn steht.
Die Käuferin erwarb ein Grundstück, dessen Trinkwasser-, Abwasser- und Niederschlagsentwässerungsleitungen über ein Nachbargrundstück geführt wurden. Eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks war nicht eingetragen. Die Nutzung beruhte allein auf mehreren Leitungsbaulasten zugunsten der Klägerin. Die Käuferin sah hierin eine rechtlich unsichere Erschließung und machte einen Sachmangel geltend.
Der Senat stellte zunächst den allgemeinen Grundsatz klar, dass ein Grundstück mangelhaft sein kann, wenn die Erschließung über fremde Anlagen erfolgt und deren Nutzung rechtlich nicht durchsetzbar ist. Eine Mangelhaftigkeit kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Duldung der Nutzung allein vom Belieben des Nachbarn abhängt und keine gesicherte Rechtsposition besteht.
Das Oberlandesgericht verneinte jedoch einen Mangel, weil die Nutzung der Erschließungsanlagen nicht frei zur Disposition des Nachbarn stand. Die bestehenden Leitungsbaulasten verpflichten den Eigentümer des belasteten Grundstücks öffentlich-rechtlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die Nutzung dauerhaft zu dulden. Zwar vermittelt eine Baulast privat-rechtlich keinen unmittelbaren Duldungsanspruch des Nachbarn und ersetzt eine Grunddienstbarkeit nicht. Gleichwohl konnte der Nachbar im Ergebnis die Nutzung nicht wirksam untersagen.
Der Senat folgt insoweit der gefestigten Rechtsprechung, wonach dem Eigentümer des belasteten Grundstücks ein Unterlassungsanspruch dann nicht zusteht, wenn seine Geltendmachung rechtsmissbräuchlich wäre. Ein solches rechtsmissbräuchliches Verhalten liegt insbesondere vor, wenn der Eigentümer sich gegenüber der Baubehörde öffentlich-rechtlich verpflichtet hat, die Nutzung zu dulden, und eine Verweigerung der Nutzung zugleich die Baulastbindung verletzen würde. Da keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Bauaufsichtsbehörde die Baulast nicht durchsetzen könnte, stand fest, dass die Nutzung der Erschließungsanlagen nicht im Belieben des Nachbarn lag. Die Klägerin konnte die Nutzung deshalb faktisch und rechtlich durchsetzen. Eine Abhängigkeit vom guten Willen des Nachbarn bestand nicht. Mangels Rechtsunsicherheit lag daher kein Sachmangel vor.
Fazit
Der Beschluss zeigt, dass eine Erschließung auch dann ausreichend gesichert sein kann, wenn sie nicht durch eine Grunddienstbarkeit, sondern durch eine Baulast gewährleistet wird. Während die Grunddienstbarkeit dem Berechtigten einen unmittelbaren privatrechtlichen Duldungsanspruch verschafft, verpflichtet die Baulast den Nachbarn öffentlich-rechtlich zur Duldung und kann über den Rechtsmissbrauchseinwand die Nutzung ebenso absichern.
Gerade bei Grundstückskäufen ist die Unterscheidung bedeutsam, etwa bei Stellplatznachweisen. Ob eine Nutzung auch durch Grunddienstbarkeit dinglich gesichert oder lediglich durch Baulast gesichert ist, beeinflusst die rechtliche Durchsetzbarkeit und somit das Risiko für Erwerber. Eine sorgfältige Prüfung und klare vertragliche Dokumentation sind daher unerlässlich.
Autor: Christopher Templin
Senior Associate, Rechtsanwalt