Keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten durch die Wohnungseigentümer

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit mehrere Erhaltungsmaßnahmen. Diese umfassten den Austausch von Fenstern, den Austausch einer Vordachverglasung sowie Malerarbeiten. Die Aufträge wurden einer Glaserei erteilt, die seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der Eigentümer tätig ist, sowie einer Malerfirma, mit der ebenfalls positive Erfahrungen bestanden. Aufgrund dieser positiven Erfahrungen sahen die Eigentümer keine Veranlassung, Vergleichsangebote einzuholen. Mehrere Eigentümer waren hingegen der Auffassung, dass vor der Beschlussfassung Vergleichsangebote hätten eingeholt werden müssen, und erhoben Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse.

Der BGH wies die Klage zurück. Zur Begründung führte er aus, dass keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten besteht. Eine solche Pflicht lässt sich weder gesetzlich noch aus vorangegangen Rechtsprechungen, die die Einholung von mindestens drei Vergleichsangebote begründen, herleiten. Zu beachten ist lediglich, dass die Beschlussfassung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht. Diese orientiert sich am Maßstab eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Entscheidend dabei ist, dass eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis sichergestellt wird. Ob diese Grundlage ausreicht, beurteilt sich nach Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme sowie den Umständen des Einzelfalls.

Weiter führte das Gericht aus, dass Vergleichsangebote zwar eine geeignete Tatsachengrundlage darstellen können, dies aber in bestimmten Fällen entbehrlich sein kann. Dies liegt vor, wenn ein Unternehmen beauftragt wird, das bereits in der Vergangenheit zuverlässig und zur Zufriedenheit der Eigentümer tätig war. In solchen Fällen dürfen die Eigentümer auf ihre bisherigen Erfahrungen zurückgreifen und diese in die Entscheidung einbeziehen. Neben dem Preis sind dabei auch die zu erwartende Qualität, Zuverlässigkeit sowie die fachgerechte und fristgerechte Ausführung der Arbeiten von Bedeutung, die bei bekannten Unternehmen häufig besser einschätzbar sind.

Fazit:

Die Entscheidung stellt klar, dass keine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote besteht. Vielmehr ist stets eine Einzelfallbetrachtung erforderlich. Eine Beauftragung eines bereits bewährten Unternehmens ohne weitere Angebote ist zulässig, sofern eine hinreichende Tatsachengrundlage vorliegt und die wirtschaftliche Angemessenheit gewährleistet ist.

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