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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Keine sofortige steuerliche Absetzbarkeit von Erhaltungsrücklagen
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24
Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Der Abzug ist erst zulässig, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden.
Die Kläger, ein Ehepaar, vermieteten Eigentumswohnungen und zahlten im Jahr 2021 insgesamt EUR
1.326,00 an Hausgeld. Davon floss ein Teil in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Finanzamt verweigerte den Werbungskostenabzug mit der Begründung, dass erst die tatsächliche Verausgabung der Mittel einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit herstelle. Das Ehepaar argumentierte, dass die Erhaltungsrücklage als zweckgebundenes Gemeinschaftsvermögen nicht mehr ihrem eigenen Vermögen zuzurechnen sei. Da die Mittel ausschließlich für Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt seien, liege bereits mit der Einzahlung der für den Werbungskostenabzug erforderliche Abfluss im Sinne von § 11 Abs. 2 S. 1 EStG vor. Zudem sei die Wohnungseigentümergemeinschaft seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 als rechtsfähig anerkannt, weshalb die bisherigen steuerlichen Grundsätze überholt seien.
Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzamts und wies die Revision zurück. Maßgeblich sei nicht die zivilrechtliche Einordnung der Rücklage, sondern die wirtschaftliche Betrachtung. Werbungskosten seien nur dann abziehbar, wenn sie tatsächlich der Sicherung, Erhaltung oder Erzielung von Mieteinnahmen dienten. Dieser Zusammenhang bestehe erst, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mittel für konkrete Erhaltungsmaßnahmen einsetze.
Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass sich an der bisherigen steuerlichen Behandlung der Erhaltungsrücklage auch nach den gesetzlichen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes nichts ändere. Trotz der nunmehr bestehenden Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei die wirtschaftliche Beteiligung des einzelnen Eigentümers an der Rücklage weiterhin gegeben. Ein vorgezogener Werbungskostenabzug würde zudem zu steuerlichen Gestaltungen führen, die nicht mit dem Leistungsfähigkeitsprinzip vereinbar seien.
Fazit:
Wohnungseigentümer, die ihre Immobilien vermieten, müssen somit weiterhin darauf warten, dass ihre Beiträge zur Erhaltungsrücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben werden, bevor sie diese steuerlich geltend machen können.