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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Keine Untervermietung zur Gewinnerzielung
- Keine Untervermietung zur Gewinnerzielung nach § 553 BGB
- Berechtigtes Interesse endet bei Überschreiten der eigenen Wohnkosten
- Unerlaubte Gewinnuntervermietung rechtfertigt ordentliche Kündigung
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
Laut BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (Az.: VIII ZR 228/23) besteht kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums, wenn diese der Erzielung eines über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinns dient.
Der Beklagte war Mieter einer Zweizimmerwohnung der Klägerin. Aufgrund eines zeitweisen Auslandsaufenthaltes des Beklagten gestattete die Klägerin ihm die Untervermietung der Wohnung für einen begrenzten Zeitraum. Gleichwohl vermietete der Beklagte die Wohnung auch über diesen Zeitraum hinaus weiter. Die vereinbarte Untermiete überstieg die vom Beklagten geschuldete Miete deutlich und verschaffte ihm einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil. Nachdem die Klägerin hiervon Kenntnis erlangte, mahnte sie den Beklagten wegen der unerlaubten Untervermietung ab. Da der Beklagte die Untervermietung fortsetzte, erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung der Klägerin wirksam sei. Der Beklagte habe durch die unerlaubte Untervermietung seine Pflichten aus dem Mietverhältnis erheblich verletzt. Zwar könne ein Mieter gemäß § 553 BGB grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestehe. Ein solches berechtigtes Interesse liege insbesondere dann vor, wenn der Mieter aufgrund veränderter Lebensumstände seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen reduzieren wolle. Der Bundesgerichtshof stellte jedoch klar, dass dieses berechtigte Interesse dort seine Grenze finde, wo die Untervermietung nicht mehr der Kostendeckung, sondern der Gewinnerzielung diene.
Nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung solle dem Mieter ermöglicht werden, das Mietverhältnis auch bei wesentlichen Änderungen seiner Lebensverhältnisse fortzusetzen. Die Vorschrift diene hingegen nicht dazu, dem Mieter eine wirtschaftliche Verwertung der Wohnung zu eröffnen. Eine Untervermietung, die zu Einnahmen führe, welche die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen deutlich überstiegen, sei daher von der gesetzlichen Regelung nicht erfasst. In einem solchen Fall bestehe kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis. Setze der Mieter eine solche Untervermietung ohne Erlaubnis fort, könne dies eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung rechtfertige.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs macht deutlich, dass § 553 BGB die Untervermietung zur Sicherung des Fortbestands des Mietverhältnisses schützt, nicht jedoch eine gewinnorientierte Nutzung der Wohnung. Für die Praxis empfiehlt es sich daher, bei der Erteilung von Untervermietungserlaubnissen den zulässigen Umfang klar zu bestimmen und insbesondere eine Gewinnerzielung auszuschließen. Mieter sollten die Grenze zwischen zulässiger Kostendeckung und unzulässiger Gewinnerzielung sorgfältig beachten, um kündigungsrelevante Pflichtverletzungen zu vermeiden.
Autor: Christopher Templin
Senior Associate, Rechtsanwalt