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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Kostenverteilung für anfängliche Mängel
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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Die Instandhaltung und Instandsetzung umfasst auch die anfänglichen Mängel, sodass die Kosten entsprechend der Gemeinschaftsordnung von den Sondereigentümern zu tragen sind.
BGH, Urteil vom 23. Mai 2025 – V ZR 36/24
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht eine Kostenverteilung vor, nach der bestimmte Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums zu tragen haben. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung wurde ein Beschluss gefasst, der die Beseitigung anfänglicher Baumängel betraf, und zur Finanzierung wurde eine Sonderumlage beschlossen. Dagegen richtete sich die Anfechtungsklage der Klägerin. Sie vertritt die Auffassung, dass gemäß der Gemeinschaftsordnung nur die Eigentümer, deren Sondereigentum die betreffenden Gebäudeteile umfasst, die Kosten tragen müssten.
Das Amtsgericht wies die Klage ab, während das Landgericht ihr stattgab.
Der Bundesgerichtshof bestätigte in seiner Entscheidung die Auffassung des Landgerichts. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass Kostenvereinbarungen, welche die Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile regeln und sich auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums beziehen, auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel umfassen. Diese Auslegung folgt entweder unmittelbar aus dem Wortlaut der Vereinbarung oder dem objektiv erkennbaren Sinn und Zweck der Regelung. Weiter führte der Bundesgerichtshof aus, dass die Erhebung einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen, die alle Eigentümer unabhängig von ihrem Nutzen an den betroffenen Gebäudeteilen gleichermaßen belastet, dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Die Kosten für die Behebung der anfänglichen Baumängel dürfen folglich nur denjenigen Sondereigentümern auferlegt werden, die tatsächlich Nutznießer der entsprechenden Gebäudeteile sind.
Fazit
Diese Entscheidung stärkt damit die differenzierte Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft und stellt klar, dass die Pflicht zur Instandsetzung auch die Mängelbeseitigung von Anfang an umfasst und entsprechend zielgerichtet zu tragen ist.