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Kündigung bei unbefugter Überlassung an Dritte
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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AG München, Urteil vom 18. September 2025, Az.: 419 C 23314/24
Die unbefugte Überlassung einer Mietwohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters kann eine wirksame Kündigung begründen, auch wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat.
Der Kläger ist Vermieter und die Beklagten sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Der beklagte Mieter hatte einen Teil der Wohnung ohne Anzeige und ohne Zustimmung des Klägers an den beklagten Untermieter untervermietet. Der Untermieter nutzte die Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Der Mieter wurde abgemahnt und aufgefordert, die gewerbliche Nutzung der Wohnung unverzüglich einzustellen sowie die Kündigung angedroht. Der Mieter reagierte nicht. Der Kläger kündigte daher das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich und begründete die Kündigung mit der vertragswidrigen Nutzung der Wohnung. Mit der Räumungsklage begehrt der Kläger die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
Das Amtsgericht gab der Klage statt, verurteilte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung und begründete seine Entscheidung wie folgt: Die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt einen erheblichen Vertragsverstoß dar. Zwar ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung grundsätzlich zu berücksichtigen. Bloße Motive wie der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu gründen oder nach dem Auszug eines Mitbewohners nicht alleine zu wohnen, genüge jedoch nicht. Der Vermieter kann seine Erlaubnis dagegen nur versagen, wenn die Untervermietung dem Vermieter aus wichtigen Gründen nicht zumutbar ist. Da der Mieter aber vorliegend bereits die erforderliche Anzeige und das Einholen der Erlaubnis vollständig unterlassen hatte, bestand ein Kündigungsgrund zugunsten des Vermieters. Die Kündigung war daher wirksam.
Fazit
Mieter sollten stets die Zustimmung des Vermieters einholen, bevor sie die Wohnung teilweise oder ganz untervermieten. Bei Verdacht auf unbefugte Nutzung sollten Vermieter dies sorgfältig prüfen und dokumentieren, um eine rechtswirksame Kündigung vorzubereiten. Mieter sollten ihre berechtigten Interessen an der Untervermietung klar und nachvollziehbar darlegen, um eine Zustimmung zu erwirken und Kündigungen zu vermeiden.
Autorin: Tugba Pollak
Senior Associate, Rechtsanwältin