Kündigungsausschluss trotz Schwebezeit

BGH, Urteil vom 12. März 2025, Az.: XII ZR 76/24

Befristete Nutzungsverträge, die mit Eintritt eines bestimmten Ereignisses beginnen sollen, können bereits ab Vertragsschluss ordentlich unkündbar sein.

Der Beklagte ist Eigentümer einer landwirtschaftlich genutzten Fläche. Sein Rechtsvorgänger schloss mit der Klägerin einen Nutzungsvertrag über das Grundstück mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Die Laufzeit sollte mit der Inbetriebnahme beginnen. Für den Fall, dass die Inbetriebnahme in einem Zeitraum von fünf Jahren mangels erforderlicher Genehmigungen ausscheidet, wurde vereinbart, dass beide Vertragsparteien vom Vertrag zurücktreten dürfen. Die Kündigungsmöglichkeiten wurden in einer separaten Vorschrift geregelt. Eine Gegenleistung war bis zur Inbetriebnahme nicht geschuldet. Die Klägerin sollte zur Sicherung der Vertragsdurchführung eine Dienstbarkeit erhalten. Der Beklagte kündigte den Nutzungsvertrag vor Ablauf der Laufzeit und vor Inbetriebnahme ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Mit der Klage begehrt die Klägerin die Eintragung der vereinbarten Dienstbarkeit. Das Landgericht gab der Klage der Klägerin statt. Das Berufungsgericht wies die Berufung des Beklagten ab. 

Der Bundesgerichtshof bestätigt den Anspruch der Klägerin auf Eintragung der Dienstbarkeit mit folgender Begründung: Die ordentliche Kündigung des beklagten Grundstückseigentümers ist unwirksam, da der streitgegenständliche Nutzungsvertrag als befristeter Mietvertrag zu qualifizieren ist. Ein solcher Vertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit, sofern keine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit besteht. Der Vertrag sah ursprünglich vor, dass die Festlaufzeit von 20 Jahren erst mit der Inbetriebnahme der Anlage beginnen sollte. Bei einer solchen Bedingung ist zu prüfen, ob bereits in der Schwebephase ein befristetes Mietverhältnis vorliegt. Entscheidend ist, ob lediglich der Zeitpunkt des Ereigniseintritts ungewiss ist oder ob zusätzlich Unsicherheit über das Eintreten des Ereignisses selbst besteht. Im ersten Fall ist die Mietzeit als bestimmt anzusehen, sodass eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Im zweiten Fall bleibt die Mietzeit bis zum Bedingungseintritt unbestimmt, was eine ordentliche Kündigung ermöglicht. Die konkrete Einordnung hängt von der vertragsbezogenen Auslegung ab. Der Bundesgerichtshof wertete die Klausel sowohl hinsichtlich des Zeitpunkts als auch des Tatsacheintritts als ungewiss. Grundsätzlich wäre hierdurch eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit bis zum Bedingungseintritt eröffnet. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung vorliegt. Zwar fehlte hier eine ausdrückliche Regelung, doch lässt sich der Ausschluss aus einer interessengerechten Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen zum Rücktrittsrecht sowie der systematischen Einbettung der Kündigungsregelungen ableiten.

Fazit

Die präzise vertragliche Ausgestaltung der Bindungswirkung ist entscheidend, um nachvertragliche Streitigkeiten zu vermeiden. Soll die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung bestehen, muss dies explizit vereinbart werden. Andernfalls entfaltet der Vertrag bereits mit Abschluss volle Bindungswirkung. Vor Unterzeichnung derartiger Verträge empfiehlt sich eine rechtssichere Überprüfung, um Risiken durch Lücken und Auslegungsunsicherheiten auszuschließen.